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问题 房地产开发流程如何进行
释义
    第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
    第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
    1、选址定点；
    2、规划总图审查及确定规划设计条件；
    3、初步设计及施工图审查；
    4、规划报建图审查；
    5、施工报建；
    6、建设工程竣工综合验收备案。
    （一）选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
    1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
    2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
    3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
    4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
    5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
    6、规划部门办理项目选址意见书。
    （二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
    1、人防办进行人防工程建设布局审查。
    2、国土资源局办理土地预审。
    3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
    4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
    5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
    （三）初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
    1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
    2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
    3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
    4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
    5、国土资源局进行用地预审。
    6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
    7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
    8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
    9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
    （四）规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
    1、公安消防支队进行消防设计审查。
    2、人防办进行人防设施审查。
    3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
    4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
    （五）施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
    1、建设单位办理施工报建登记。
    2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
    3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
    （六）商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
    1、以下证明材料：
    （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
    （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
    （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
    2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
    3、工程施工合同；
    4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
    （七）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
    1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
    2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
    3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
    4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
    第三部分房地产项目权属初始登记阶段
    1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
    2、开发商应提交材料：
    （1）申请书；
    （2）企业营业执照；
    （3）用地证明文件或者土地使用权证；
    （4）建设用地规划许可证；
    （5）建设工程规划许可证；
    （6）施工许可证；
    （7）房屋竣工验收资料
    （8）房屋测绘成果；
    （9）根据有关规定应当提交的其他文件。
    一、工业用地的征地流程是怎么样的
    工业用地的征地流程如下：
    1、土地招拍挂入市前的征询按市局要求，土地招拍挂入市前环节的征询采取分阶段分部门征询。第一阶段征询规土局的规划、土地和发改委、经委等4个单位(部门)意见，时限为5个工作日；第二阶段征询环保局、卫生局、民防办、水务局、绿化市容局、住房保障局、建交委、交通港口局、文广局、公安消防支队、规土局的灾评等11个单位和部门的意见，时限为5个工作日。
    2、招拍挂入市的审批经各单位和部门征询同意后，由规土局发同意土地招拍挂入市的批文，办结时限为5个工作日。
    3、市局组织招拍挂招拍挂资料准备齐全后上报市局，市局发布入市核准公告，时限为10个工作日，组织招拍挂的时限为35个工作日，均由市局的土地交易中心负责操作。
    4、建设用地使用权合同的签订建设单位向市土地交易中心拍得工业项目用地后，同规土局签订国有建设用地使用权出让合同。
    5、建设用地规划许可证建设单位取得用地后，即向经委备案，完成后向规土局申请用地规划许可证。
    6、建设工程设计方案的审批审批前需征询民防办、环保局、卫生局、水务局、绿化市容局、住房保障局、公安交警的意见，征询同意后由规土局进行建设工程设计方案的审批，时限为10个工作日。
    7、建设用地批准书办结时限为8天。
    8、建设工程规划许可证建设单位在完成设计扩初方案和施工图设计方案，并经有关部门同意后可向规土局办理建设工程规划许可证，办结时限为10个工作日。
    建设工程规划许可证办好后，建设单位后续工作是到建交委办理建筑施工许可证、规土局办理开工复验等准备工作，至此可进行项目的施工。
    
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更新时间：2025/1/11 3:53:33