| 问题 | 购买商品房有哪些程序 |
| 释义 | 购买商品房的程序：第一步是大家都很熟悉的签合同，如果购买的是期房的话，签订的就是购房预售合同；其次无论是预售合同还是买卖合同，签订完之后都必须要去房屋管理部门办理购房合同登记备案；备案后才能进行房屋产权的办理。 一、商品房买卖合同正本丢了怎么办 “商品房买卖合同正本丢了怎么办”这个问题。根据《城市商品房预售管理办法》第十条，房屋预售是需要进行网上备案的，所以，购房合同遗失不等于失去了产权凭证。如果是在做预售登记前，购房者将合同丢失的话，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。如果是在购房合同做完预售登记，但没有开始办理银行按揭前丢失合同，这时候可能会对按揭的办理造成影响。需要申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新订立一份合同，再去做预售登记。如果是在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后合同丢失了，除需要办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。 二、明确约定交房条件 事例：市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书，故拒绝收房。据了解，双方所签合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。徐先生认为，商品房验收合格不仅是指取得工程竣工验收报告，还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为，合同约定的“经验收合格”是指工程质量验收。也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后，即可交付使用。 置业提示：现在不少开发商在与购房者签订购房合同时，对于住房验收合格的约定大都很含糊，如徐先生的遭遇。由于合同中没有明确具体哪些地方验收合格，经哪里验收合格等。因此，开发商完全可以蒙混过关。为避免类似问题再次发生，购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定。同时，在购房合同中，双方当事人还应共同约定清楚交房的具体形式。 签完合同及时备案 事例：许多购房者认为，只要签订了购房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了购房合同的备案登记，殊不知有可能会导致所购房屋遭遇“一房二卖”的风险。 置业提示：商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷，保障购房人的合法权益。然而，在实际操作过程中，仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记，而不少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄，不清楚备案登记的重要性，更不知道应督促开发商及时办理，从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。为了有效地保护自己的权益，在签订购房合同后购房者一定要及时督促开发商办理备案登记。 三、注销购房合同需要多久 目前，注销购房合同办理的时限并没有全国统一的法律规定，由各省、自治区直辖市主管部门依据本辖区情况作出规定。购房合同可以划分为商品房预售合同、商品房现售合同以及二手房买卖合同。我国实行商品房预售合同备案制度，商品房预售合同签订后，依法应当办理备案登记。而商品房现售和二手房买卖目前仅仅是根据各地方政策实行合同备案管理。所谓注销购房合同实际就是指注销合同备案，是买卖双方协商一致同意解除买卖合同后需要到房管部门办理的一项登记手续。售房人和购房人签订合同后，如果尚未办理备案登记就要解除合同，只需要双方同意，签订书面解约协议或者口头协议不再履行即可，手续简单。售房人可以直接将该套房屋出售给其他人。而一旦经过备案，就必须先向房管部门申请办理完毕注销备案手续才可以再次出售，防止一房二卖引发纠纷。由于我们国家层面的法律仅仅明文规定了商品房预售合同登记备案制度，考虑到各地域情况不一，无法统一规定，所以没有再具体规定注销登记、各项手续办理时限等操作细节，而是规定由各省级、自治区、直辖市级主管部门自行制定实施细则。因此，了解注销购房合同备案的时间应关注当地政府发布的地方性法规文件。 |
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