| 问题 | 销售自己使用过的固定资产如何缴税 |
| 释义 | 一、出售固定资产怎么缴税 问题描述位于某省会城市的盈利企业甲公司，系增值税一般纳税人，适用的企业所得税税率为25%、增值税税率为17%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，固定资产预计净残值率为5%.2010年，甲公司因退城进郊而进行了异地技术改造。为盘活资产，2011年10月将闲置的老办公楼进行出售。暂不考虑印花税，假定无其他纳税调整因素。有关情况如下：1.老办公楼出售时固定资产原值2260万元，已提折旧2071万元，净值189万元。(1)房屋建筑物及土地。1986年建造并投入使用，固定资产原值2100万元，已提足折旧1995万元，净值105万元;办公楼土地已计入房屋建筑物价值。(2)附着于房屋建筑物上的办公家具两批。2006年购置的一批，固定资产原值40万元，已提足折旧38万元，净值2万元。2010年购置的一批，固定资产原值120万元，净值82万元。2.评估情况。甲公司出售前聘请当地具有资质的房地产评估事务所对老办公楼进行了评估，按现行市场价的材料和人工费用进行评估测算，现在建造同样的房产及附着物需4000万元，该房产及附着物为4成新。3.出售情况。经协商，甲公司按2063.7万元的市场价格，将该办公楼出售给具有一般纳税人资格的丙公司，合同中注明房屋建筑物及土地折价2000万元，2006年购置的办公家具折价5.2万元，2010年购置的办公家具折价58.5万元。涉税分析根据国家税务总局《关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2011年第47号)规定，甲公司出售房屋建筑物应缴营业税，出售办公家具应缴增值税。(1)营业税。出售房屋建筑物应缴营业税2000×5%=100(万元)。(2)增值税。出售2006年购置的办公家具应缴增值税5.2÷(1+4%)×4%×50%=0.1(万元)，出售2010年购置办公家具应缴增值税58.5÷(1+17%)×17%=8.5(万元)。(3)城建税及教育费附加。出售该老办公楼应缴城建税(100+0.1+8.5)×7%=7.602(万元)，应缴教育费附加(100+0.1+8.5)×3%=3.258(万元)。(4)土地增值税。出售该老办公楼应缴土地增值税，该房产及附着物评估价格4000×40%=1600(万元)，转让应缴营业税、增值税及相应附加税费100+0.1+8.5+7.602+3.258=119.46(万元)，扣除项目金额合计1600+119.46=1719.46(万元)，增值额2063.7-1719.46=344.24(万元)，增值率344.24÷1719.46×100%=20.02%，对应的土地增值税税率为30%，应缴土地增值税344.24×30%=103.272(万元)。会计处理(1)将老办公楼转入清理(单位：万元，下同)借：固定资产清理189累计折旧2071贷：固定资产2260(2)计缴税费借：固定资产清理222.732贷：应交税费——应交营业税100——应交增值税8.6——应交城建税7.602——应交土地增值税103.272其他应交款——教育费附加3.258(3)出售收入的处理借：银行存款2063.7贷：固定资产清理2063.7(4)清理净损益的处理借：固定资产清理1651.968贷：营业外收入1651.968甲公司在此项销售行为中，出售房屋建筑物可向主管地税机关申请代开销售不动产专用发票，出售2006年购置的办公家具应开具普通发票，出售2010年购置办公家具可开具增值税专用发票 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额： （一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第二十一条 条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。 前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。 二、继承和受赠的房产满五年和未满5年出售如何缴税 继承房产办理房产继承如何缴税？小链解答：继承房产无需缴税，需要交纳继承公证费给公证处。房产继承后再买卖如何缴税？小链解答：是否满两年按照原房产证计算，其余按照新房产证计算税额（如是否家庭唯一住房等），纳税比例同商品房一样。继承房产再出售怎么缴纳个人所得税？关于房产继承的那些事儿~赠与房产办理房产赠与如何缴税？小链解答：①直系亲属间的赠与：契税3%；②非直系亲属间的赠与：契税3%，个税全额的20%，增值税及附加按商品房的交纳标准执行。房产赠与后再买卖如何缴税？小链解答：①直系亲属间赠与后：是否满两年按照原房产证计算，其余按照新房产证计算税额（如是否家庭唯一住房等），纳税比例同商品房一样；②非直系亲属间赠与后：是否满两年按照新房产证计算，其余按照新房产证计算税额（如是否家庭唯一住房等），纳税比例同商品房一样。如果是赠与，那以后再买卖是不是税要高？出售直系亲属赠与的房子，即使满五年，也要缴纳20%的个税吗?夫妻更名夫妻更名如何缴税？小链解答：无需交纳税费。夫妻更名后再买卖如何缴税？小链解答：是否满两年按照原房产证计算，其余按照新房产证计算税额（如是否家庭唯一住房等），纳税比例同商品房一样。夫妻更名如何缴税？夫妻更名后再买卖如何缴税？注：现南京房产证与土地证已合并统一称为不动产权证。 三、公司产权的房子出售缴税问题？分别是多少 您好，夫妻双方感情完全破裂的情况可以协议离婚，协商一致的可到双方任何一方户籍地民政部门办理离婚手续（律师可以协助制作离婚协议）；协议不成的，任何一方都可以向对方户籍地或经常居住地法院起诉离婚，经常居住地证明一般为一年以上有效期内的居住证，也可以在居委会开具居住证明。 四、遗嘱继承房产出售需要缴税吗？ 如果是按照遗嘱继承的房屋在进行出售时也是需要缴纳税金的，一般情况下会缴纳个人所得税等相关税金，那么公民在遵循遗嘱的内容继承房产时也是需要办理遗嘱公证的，在办理遗嘱公证手续时需要当事人提交被继承人的死亡证明、房屋的产权以及其他相关材料。 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额： （一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第二十一条 条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。 前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。 |
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