| 问题 | 土地出让金是怎么计算的 |
| 释义 | 土地出让金的计算方法主要根据有实际成交价进行计算。 一、太仓二手房税费明细表 （1）契税。符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。 （2）印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。 （3）营业税。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。 （4）城建税。营业税的7% （5）教育费附加税。营业税的3% （6）个人所得税。普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。 二、数罪并罚的计算方法是什么 依据数罪并罚的具体情况计算方法如下：1、宣判之前，对一人多项罪名进行区分判刑时（死刑和无期徒刑除外），实际服刑期计算方法为数刑中最高刑期以上至总刑期之和以下；2、宣判后发现漏罪，或宣判后刑期未满又犯新罪者，实际服刑计算方法为数刑中最高刑期以上至前罪剩余刑期加后罪刑期之和以下。 三、商业用地变更住宅用地需要补交哪些费用 (1)地方政府出让一定年限(使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年)的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。 (2)土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。 (3)计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。 《中华人民共和国民法典》第三百五十八条 建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 |
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