| 问题 | 集资建房、公租房等政策性房产办理在建工程抵押 |
| 释义 | 集资房，是实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题。2004年《经济适用住房管理办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。《公共租赁住房管理办法》第三条规定，公共租赁住房是保障性住房，可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。 《城市房地产抵押管理办法》第三条对在建工程抵押做出明确规定，抵押目的就是取得工程建造的后续资金，专款专用。该办法28条规定，在建工程抵押的，抵押合同还应当载明的内容包括：施工进度及工程竣工日期。未有禁止集资建房和公共租赁住房办理在建工程抵押的规定。当企业或者政府在资金暂时不足的情况下，利用在建工程抵押获得后续资金，有利于保证房屋的及时建设。 需要注意的是如果是政府直接投资建设的公租房，办理抵押时，需要国资部门批准。《公租房管理办法》25条规定，公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。公租房建成后抵押，由于其具有社会保障功能，应该获得批准建设部门同意后方可办理。 部分观点对政策性房产办理在建工程抵押持有异议，认为万一形成烂尾，登记部门会担责。实际多虑了，实务中，询问时可以询问抵押权人是否知道是政策性房产，抵押资金只能用于工程后续建设，抵押权人认可后登记部门就没有责任。还有人员认为集资建房，资金已经由集资人凑齐，再抵押已经没有意义，实际此观点也是错误的，首先集资建房，不一定完全由集资人承担全部费用，有可能企业承担部分，另外就是当时集资时候的价格，由于建设成本的变化，导致资金不够，企业可能予以承担，但企业暂时资金不足，抵押获得后续建设资金，保证项目完成，都是合理合法的。 |
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