| 问题 | 建筑物功能性贬值的情况分类 |
| 释义 | 1、开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物销售价格，不一能推销出去。因为对大多数购房者来说，经济适用是首要考虑的问题。设计不合理，得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外，人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。 推荐阅读： 购房合同 2011最新购房合同范本 2、在企业价值评估中，由于市场机制不健全，市场体系不完善和化解历史负担的需要，产生了企业资产剥离和重组。尽管在企业重组过程中，按照效用和效率的原则，优化了资产结构，但是由于各种原因，有些局部资产的运用与企业的经营目标仍不相匹配，例如：许多机械铸造厂都有铸造车间。现在，由于生产实现专业化或环境保护问题，不少机械厂将铸造车间改变用途，作为机械加工车间或产品装配车间。根据生产工艺要求，建造相同面积的铸造车间比建造机械加工或装配车间的造价要求高得多。资产重组后，如果按原铸造车间的重置成本扣除实体性贬值，得到厂房评估值，接收方绝不会同意。同样地，在企业重组过程中,由于建筑物改变了用途，使其原来的价值得不到实现，或由于功能不是需要追加投资进行改造，这些情况都会使建筑物的价值贬值。 3、由于经济的不断发展，土地的经济地理位置也发生了变化，原来是偏僻地区的工业用地，现在变成了经济开发区，规划定为商业用地或综合用地，从而出现了原建筑物的用途与其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾，结果使原土地上的建筑物和附着物大幅度贬值。 一、在征地拆迁中，哪些情形属于商业用地？ 商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，商业用地包括商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。 商业用地的优点： (1)关于保值性 开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。 (2)关于建造标准 非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。 (3)可以注册公司 2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为“住宅(包括公寓、别墅)”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司。 |
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