| 问题 | 哪些项目不计入商品房的建筑面积 |
| 释义 | （一）不计算在商品房建筑面积的项目包括： 1、层高在2．2米以下的房屋，净高在2．05米以下的地下室和半地下室。 2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。 3、房屋之间无上盖的架空通道。 4、无柱雨篷。 5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。 7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。 8、消防、检修等用途的室外爬梯。 9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。 （二）计算面积时的注意事项： 1、要警惕图纸变更，例如车棚被开发商租出去就不应该计入公摊面积。 2、注意层高缩水，例如把建筑改为复式使房屋高度缩水。 3、公摊面积陷阱，例如开发商将不应公摊的部分纳入公摊面积。 一、建筑面积是产权面积吗 产权上的面积就是建筑面积，他包括居住的实际面积加上产权证上标注的公摊面积。公摊面积就是整栋楼的走廊，过道等公共场所的面积平均分给每户人的面积。 按照新建筑面积计算规范，无论阳台是否封闭，都要按一半计算建筑面积。因此，阳台一半的也要计入套内面积范围。 套内面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 1、套内的使用面积（GB／T17986．1－2000B1．2）： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a．套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b．套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c．不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d．内墙面装饰厚度计入使用面积。 2、套内墙体面积（GB／T17986．1－2000B1．3）： 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3、套内阳台建筑面积（GB／T17986．1－2000B1．4）： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 公摊面积（公摊建筑面积）：商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套（单元）与公共建筑空间之间包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括： 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。 二、买房子是按照建筑面积计算房价吗 买房子一般是按建筑面积计算。 购房过程中经常遇到的几个关于房屋面积的概念： 1、总建筑面积是指小区内所有房屋的建筑面积； 2、套内建筑面积是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成； 3、公摊面积是指公共过道、门厅、电梯间、楼梯道、垃圾道、水电井、设备房等公用面积组成； 4、建筑面积＝套内建筑面积公摊面积。 |
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