| 问题 | 住房贷款加息究竟撼动了谁 |
| 释义 | 两会上政府工作报告关于要控制房价的话音刚落，央行立刻宣布贷款利息至少增加0.2个百分点，似乎又祭起了杠杆调节的大旗。于是专家们又是一片叫好声，好像只要此招一出，房价就该应声而落，老百姓应该高呼央行万岁了。不过中国的房地产市场真就那么简单么 房价问题的核心症结在哪儿？ 道理其实很简单，房价高的原因是地价高。虽然有人把责任往开发商身上推，但开发商也一再喊冤，房地产的税费多已是不争的事实，而看似很厚的利润，也被开发过程中的种种隐形费用所摊薄了。如果开发商的话不假，那么地价、税费、隐形费用，身后似乎也少不了政府的影子。 改革开放以来，大陆的商业房地产开发模式基本都是香港模式。只是有识之士早已指出，香港的是港英政府为了从殖民地榨取更多的油水而制定的，在英国，更多实行的是土地税政策。但是为什么这种模式在大陆遍地开花呢？起始原因是薄弱的公共财政迫使地方政府寻求各种收入途径，而卖地成为了一个现实的可行办法。而随着房地产市场的逐渐火爆，政府也有了更多动力去做地产市场最大的炒家。 试问一下，如果地方政府继续炒地，房价还能真的降下来么？我想只有一个可能，那就是开发商做活雷锋才行。 买房大军都有谁？ 房地产市场购买者的构成，究竟有没有人调查过，到底多少是买房住、多少是炒房用？如果没有调查，做出决策的依据何在？ 不少高人早就说，买第二套房的都是投资者。只是想来想去总觉得这种说法有些问题。就拿北京市场来说，购买商品房的大不了有几种人：一是年轻人，攒了点小钱，咬咬牙买套小房，将原来的房租变成了月供；一种是所谓的第二套住房的购买者，只是他们的第一套是什么样的呢？是户型、面积以及位置都远远不能适应需要的老式公房，买新房也是用多年的积蓄首付一部分，大多还要依靠银行按揭。因此我看，这部分人只能叫被动的二套房主。个人感受，这部分人是最广大的第二套房的构成者。 除了被动的二套房主，剩下的就是主动的二套房主。但主动型的房主里面，至少又可以划分三个群体： 第一种是房地产开发商告诉我们的所谓洗钱型房主，这种人也就是买房时来看一眼，现房落成后连在什么位置都不知道。这些人多是国有企业的头目，买房只是合理取得大量资产的方式。他们买房公家买单，哪还需要什么。 第二种是一般的小投资者，或者租旧房供新房，或者买了新房后弄套旧房或小户型投资一下。这部分人的根本目的大多是基于理性预期，好不容易攒了点钱，买套房子好歹保值；而且面对极不健全的社会保障体系，买套房子也算是为自己的养老金提供给保障。只是这部分人的实力极其有限，多买套房基本上就把积蓄贡献进去了，而且还得为新房的按揭不断投入。 |
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