| 问题 | 物业维修管理的内容有哪些 |
| 释义 | (一)掌握物业的完好情况，根据物业的建筑设计用途定期对物业质量进行评定，按照物业的完好情况进行经营，保证用户的住用安全。物业的安全检查，是物业使用、管理、维护和修理的重要依据。定期和不定期地对物业进行检查，随时掌握物业健康状况，不仅能及时发现物业的危损情况，抢修危险，而且还能为科学地管理和修缮提供依据，正确地督导物业使用，延长物业寿命。 (二)制定和执行修缮原则、修缮范围和修缮指标，有计划地组织物业按年轮修，维护物业的使用价值，合理的延长物业的使用年限。 (三)制定和执行每年的修缮计划，分配年度修缮投资，审核修缮方案和工程预决算，以最小的消耗，取得最大的修缮效果。 (四)发包物业修缮工程，监督施工部门，按图施工，按规定要求进行操作，对重要部位和隐蔽工程及时验收，确保工程质量。 (五)组织自营施工的维修养护工程的施工管理工作，要根据年度计划和施工任务的情况，按季、月编制施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理的轨道，使之协调开展，并进行工额消耗和质量考核。 (六)做好物业维修资料的收集整理工作，妥善管理物业技术档案，保持物业技术资料的完整，以方便日后查阅。 一、物业纠纷类型有哪些 （一）物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为维护自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。 （二）业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。 （三）业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。 （四）因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。 （五）因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。 （六）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。 （七）前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。 |
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