| 问题 | 住房无法按期交付，怎么办？ |
| 释义 | 开发商延期交房应承担违约责任，购房人可解除合同并要求退款、利息和赔偿。非不可抗力情况下，开发商不能以此为由免除赔偿责任。根据《民法典》第563条，购房人可解除合同情形包括不可抗力、明确不履行债务、迟延履行债务等。未约定违约金的，可按相关部门公布的租金标准确定。如违约金过高，可适当减少；过低，购房者可请求增加。合同约定违约金和赔偿损失的，适用较高者。 法律分析 一、开发商交不了房怎么办 1、原则上，开发商不能在约定时间交付房屋的话，就会构成延期交房。开发商应当依照购房合同的约定承担违约责任。开发商延期交房的，经购房人催告后，要是在三个月的合理期限内还没有履行，购房人可请求解除合同的，购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求开发商退还房价款、利息并赔偿损失。 2、例外，如存在不可抗力，开发商逾期交房不承担违约责任。现实生活中，开发商对逾期交房的解释多种多样，如恶劣天气、设计变更等，从而以非开发商原因为由，拒绝承担逾期交房的违约责任。事实上，非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除逾期交房的赔偿责任。 3、法律依据： 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 二、购房者要求支付违约金或者赔偿损失 1、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 2、如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。 结语 购房者在开发商无法按时交付房屋时，有权要求解除合同并要求开发商退还房价款、利息并赔偿损失。但若存在不可抗力，开发商可免除违约责任。法律规定了解除合同的情形，包括不可抗力、明确表示不履行主要债务、迟延履行主要债务等。合同未约定违约金或赔偿损失计算方法时，可参考相关部门公布的租金标准。若违约金过高或过低，可适当减少或增加，以实际损失为依据。合同中约定的违约金和赔偿损失不可同时适用，应选择较高者。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 |
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