| 问题 | 选聘物业服务企业的流程及公告 |
| 释义 | 首先通过业主大会表决通过解聘原物业服务企业之后，应尽快选聘新的物业服务企业，避免出现物业服务真空期，对业主日常的生活造成不必要的麻烦。根据住建委《管理规约》示范文件规定，业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，拟定选聘方案并公示。 业主大会决议解聘原物业服务企业后，应由业主委员会尽快拟定《选聘物业服务企业方案》（以下简称选聘方案）（草案），选聘方案包括：资质要求、管理实绩、物业服务内容、物业服务价格、业委会／招标代理、招标／邀标、评分标准等内容。将《选聘方案》公示，向全体业主征求意见，同时公布召开业主大会公告。 其次召开业主大会表决正式选聘方案 在征集意见并进行修改后，公示正式《选聘方案》（草案）（包含选聘方式、具体实施者、服务标准和费用、报名方式等），并随后召开业主大会表决通过。表决通过后，对决议结果予以公示不少于7天。该种情况，召开业主大会，需在开会前将会议表决事项进行公示，并由全体业主参加表决，该表决事项最终出具表决结果预计不少于45天。 然后进行组织招投标工作 就物业公司的选聘，目前法律法规中并没有明确要求必须履行招投标程序，但考虑到公开公平公正原则，尽量避免出现寻租舞弊现象，建议通过组织招投标方式选聘物业服务企业。 组织评审委员会并对竞聘单位进行评选 组织评审委员会对参与竞聘的物业服务企业进行评比打分，通过综合评分确定入围最终选聘名单。将入围名单及各自拟提供的物业服务方案予以公示，同时公布召开业主大会公告。 确定选聘物业服务企业 根据《选聘方案》内容，召开业主大会，对最终入围的物业服务企业进行表决，在业主代表、街道、居委会、物业主管部门的监督下，对选票进行统计汇总，将统计结果向业主公示，满足《物业管理条例》《议事规则》等关于选聘物业服务企业选票要求的竞聘单位，为最终选聘企业。由业主委员会在业主大会授权下，与其签订《物业服务合同》。 备案 《物业服务合同》签订后，业主委员会应将选聘情况报送街道办事处和物业主管部门，及时办理业主大会决议备案变更手续。 一、业主有权更换物业吗 业主有权更换物业。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 二、更换物业的步骤 1、更换物业的理由要有法律依据：在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。 2、过半以上的业主同意更换物业：首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字＂同意更换物业＂。户数和面积都有过半才行。 3、找原物业协商解除合同：过半的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。 4、居委会申请更换物业：拿着业主签的＂同意书＂和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。 5、解除物业公司所签《物业合同》：如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。 6、招标聘请新物业：没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。 |
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