| 问题 | 开发商违规加盖楼层，房产证办理是否有影响？ |
| 释义 | 购房者已入住后，开发商可补交土地出让金或罚款，重新签订土地出让合同，取得建设用地使用权，申请建设工程规划许可证，让购房者拿到房产证。但如开发商违规加盖楼层或绿地建房，须拆除。行政处罚不能免除开发商违约的民事责任。购房者与开发商签订合同后，开发商需履行承诺，违约应承担责任。政府应加强对开发企业监管，清理违法违规企业，促进规范商品房市场。 法律分析 符合条件是可以的。 在购房者已经入住的情况下，开发商可以按照城乡规划法的规定，补交土地出让金或者接受罚款，之后与相关部门重新签订国有土地出让合同。在重新取得调整容积率以后的国有建设用地使用权后，申请办理加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房的《建设工程规划许可证》，这样也能让购房者拿到房产证。 不过，需要注意的是，补交土地出让金与调整容积率的情况，属于尚可采取措施调整的情形。如果开发商违规加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房情况严重或由于种种原因不可能取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，被确认属于非法建筑的，按规定应该拆除。 行政处罚不能免除开发商违约的民事责任。现有的《商品房买卖合同》大部分是格式合同，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》中对住宅规划、小区规划及违约责任等内容一般在合同中没有约定。但是，双方一旦签订了《商品房买卖合同》，则意味着购房者与开发商确定了相应的权利义务关系。如果因为开发商的原因，导致购房者拿不到房产证，开发商的行为应当被认定为违反了《商品房买卖合同》。此外，开发商在卖房之初，与购房者签订合同之前已就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作了说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。当然，如果因此产生纠纷，实践中，对该项内容的举证责任由购房者承担。 政府相关部门应该强化对房地产开发企业的动态监督，加强对审批在建项目的全程监管，加大对违法违规企业的清理力度，促进房地产开发企业规范市场行为，培育健康规范的商品房市场。 结语 购房者入住后，开发商可按法规补交土地出让金或罚款，重新签订土地出让合同，获得调整后的建设用地使用权，申请建设工程规划许可证，使购房者能获得房产证。但需注意，严重违规或无法获得许可证的情况下，非法建筑应拆除。行政处罚不能免除开发商违约的民事责任。政府应加强对开发企业的监管，清理违法违规企业，培育规范的商品房市场。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 |
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