| 问题 | 土地使用权评估方法有哪些 |
| 释义 | 土地使用权价值评估方法主要有以下几种 1、成本法。针对土地使用权价值评估，通常叫做成本积算法，即对取得士地或已实现的土地开发的各项成本费用进 行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反，适合在乡镇等市场不活跃的地方，但是同样也要求周边区域有相关案例，有明确征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件，因为地取得费主要依据这些文件的规定，土地开发费需要经过调查才能确定。 2、市场比较法。根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具有替代性的，且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，并以此估算土地客观合理价格，这是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较发达的区域，周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷，就是对案例的收集要求较高，因为有文字记录的市场案例的收集比较困难，大多数时候只能通过市场调查。 3、剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价等于土地使用权价值加上房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。 4、收益还原法。又称收益法、收益资本化法等主要是运用适当的原资本化率，将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用范围较小，只适用于有收益或者有潜在收益的土地。 5、假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值，扣除项目的建造成本，管理、销售、融资、税收等各项费用，以及利润等，以此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为：地价等于项目开发价值减去建造成本减去管理费减去销售费用减去利息减去税费减去利润。此方法主要用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对待估地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，开发费用的确定，也要求评估人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。 6、基准地价法。对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基雅地价评定工作，并且已得出城市不同级别的上地的基准跑价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别，同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 7、路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表，比较苛刻，因此实践中很少采用。 【本文关联的相关法律依据】 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 第四条 评估方法 （1）收益还原法 （2）市场比较法 （3）剩余法 （4）成本逼近法 （5）公示地价系数修正法 出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。 |
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