| 问题 | 公寓售后返租违法吗 |
| 释义 | 1、《商品房销售管理办法》第四十五条规定：本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后包租有多种模式。 2、2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。此条规定是禁止未竣工的商品房售后包租（当时是针对海南房产泡沫作出，禁止以未建成的项目对外许以高回报来销售），但已竣工的商品房显然不在此限。 3、国家工商行政管理局在1998年12月3日发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 4、《广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺。 一、售后包租属于非法集资吗？ 1、《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪。 2、以非法占有为目的，以售后返租方法非法集资的，可能涉《刑法》第192条所指的集资诈骗罪。 3、以非法占有为目的，以签订售后返租为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，涉《刑法》第224条的合同诈骗罪。 4、以售后返租为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。 5、关于售后包租，一种是现房销售后的售后包租，另一种是期房销售的售后包租。后一种情况是违规的，前一种是合法的。合法的售后包租是三种正常的民事法律关系的叠加。但是某些开发商会以售后包租的名义，以高回报的诱饵，来抬高房价，使售后包租变成变相融资。 二、售后包租有哪些表现形式？ 1、总款返租。 京云房产律师团了解到，是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，再将商铺整体包租给大商家。商家的租金是比较低的，主要依靠商户的自由资金组成，构成虚拟回报。有按每年返租金的，也有将几年的租金一次性支付的。 2、首付款返租。 为了降低商户购买门槛而采取的返租方式，比如把一个商铺分割成若干小商铺出售给业主，从业主的首付款里扣除5％至10％的回报。 3、代租抽成。 首先开发商将商铺卖给业主，然后由开发商的关联管理公司与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议。对于租金，商业管理公司与业主按一定的比例分成。商业管理公司一般要求业主前几年免租，几年后开始对租金分成。 |
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