| 问题 | 最新的房地产估价规范 |
| 释义 | 一、房地产估价规范总则 1、为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 2、本规范适用于房地产估价活动。 3、房地产估价应独立、客观、公正。 4、房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 二、房地产估价原则 1、房地产估价应遵循下列原则： （1）合法原则； （2）最高最佳使用原则； （3）替代原则； （4）估价时点原则。 2、遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 3、遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： （1）保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； （2）转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； （3）装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； （4）重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； （5）上述情形的某种组合。 4、遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 三、房地产估价程序 1、自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： （1）明确估价基本项； （2）拟定估价作业方案； （3）搜集估价所需资料； （4）实地查勘估价对象； （5）选定估价方法计算； （6）确定估价结果； （7）撰写估价报告； （8）估价资料归档。 2、明确估价基本事项主要应包括下列内 （1）明确估价目的； （2）明确估价对象； （3）明确估价时点。 3、在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：1拟采用的估价技术路线和估价方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3预计所需的时间、人力、经费；4拟定作业步骤和作业进度。 4、估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：1对房地产价格有普遍影响的资料；2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3相关房地产交易、成本、收益实例资料；4．反映估价对象状况的资料。 5、估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 6、完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。 |
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