| 问题 | 房产投资估算三大公式是否可行？ |
| 释义 | 1、投资公式一：租金乘数小于12租金乘数小于12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。但这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。2、投资公式二：8年至10年收回投资8年至10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)12。通常来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。3、投资公式三：15年收益高于买入价15年收益高于买入价如果该物业的年收益15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益15年房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益15年房产购买价，则该物业不宜投资。 抵押房产投资是否可行 《民法典》对抵押房产投资是否可行没有规定，而在实践中，投资是否可行要看自己的风险承受能力和投资项目的安全性而定，如果投资失败，不能履行到期债务，抵押的房屋会被债权人执行，执行后抵押人将失去房屋。根据法律规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 房产投资入股是否需缴土地增值税 营改增前，相关税法规定，对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税。但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，收取固定金额利润的，应依法征收营业税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。 房改房变更商品房是否可行 房改房变更商品房不可行。商品房可以自由买卖，职工以成本价购买的房改房，拥有部分产权，一般在住用5年取得完全产权后方可依法进入市场自由买卖。 以房产作价投资是否缴土地增值税 营改增前，相关税法规定，对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税。但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，收取固定金额利润的，应依法征收营业税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。 宅基地确权后要改名是否可行 可行的。根据我国《房屋登记办法》的规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：①房屋所有权人的姓名或者名称变更的；②房屋坐落变更的；③房屋面积增加或者减少的；④同一所有权人分割、合并房屋的；⑤法律、法规规定的其他情形。总之，为了符合实际情况从而减少不必要的麻烦，有变化就需要根据实际情况去申请宅基地证变更。其中关于宅基地更名就在规定中有说明。 该内容由 罗建权律师 和 律说律答 共创回答 |
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