| 问题 | 房产的价格的变动情况 |
| 释义 | 1、房价 房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。 房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。 2、租赁价格 租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 3、抵押价格 抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于： (1)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估。 (2)避免贷款人承担任何不必要的风险。所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即： 抵押价格=预期价值一处置税费 这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。 4、课税价格? 课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。 5、征用价格 征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。 6、拍卖价格 房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。 7、招标价格 房地产的招标价格，是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。 8、协议价格 房地产的协议价格，是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。 9、基准地价 城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。 10、标定地价 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 11、房屋重置价格 房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。 12、底价 底价，是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)，若低于这个价格则可不出售。 13、期望价 期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价。 14、补地价 补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即： 补地价=改变用途后的地价一改变用途前的地价 对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算： 补地价：[(增加后的容积率一NgNg)÷原容积率]xNgNNT~ |
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