| 问题 | 租赁房屋拍卖如何处理 |
| 释义 | 房屋已租赁拍卖时的处理：如果房屋在出租后抵押的，拍卖时不影响房屋租赁合同的效力，如果抵押后再出租的，租赁合同对受让人不具有约束力。法院可以对租赁房屋进行拍卖，但不得侵犯承租人的权益。 一、租赁合同的效力怎么认定 认定房屋租赁合同的效力有以下几个方面： 1、确定房屋租赁合同主体是否符合规定； 2、房屋是否被法律法规禁止出租； 3、房屋租赁合同内容是否合法； 4、确定房屋租赁是否已登记备案。 根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证的； 2、非法查封； 3、权属有争议的； 4、已抵押，未经抵押权人同意； 5、属于违法建筑的； 6、有关法律法规禁止出租的其他情形。 二、出租人与承租人能否可以解除租赁合同的 出租人有下列行为之一的，承租人有权终止房屋租赁合同： 1、出租人未按时交付房屋的，承租人可以敦促出租人限期交付；逾期未交付的，承租人可以终止房屋租赁合同。 2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同约定，导致租赁目的无法实现的，承租人可以解除房屋租赁合同。 3、租赁房屋交付存在缺陷，房屋租赁合同未达成协议，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人在合理期限内修复；逾期未修复的，承租人有权终止房屋租赁合同。 三、中介倒闭房东可以收房吗 可以。但是出租方需要承担违约责任。房屋租赁合同当中的当事人是出租方与租赁方，该合同只对出租方与租赁方产生约束力。中介作为第三人，其破产倒闭的情况并不影响房屋租赁合同的继续履行。所以，房屋租赁合同仍然有效，出租方收回房屋的行为是违约行为，需要承担违约责任。 【本文关联的相关法律依据】 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十三条，对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。 对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。 第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。 |
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