| 问题 | 三室两厅改5间出租违法吗 |
| 释义 | 业主可以把商品房分割为若干间，这是业主作为产权人所拥有的绝对权力；如将单间出租的话，目前我们对此尚无法律界定，但有些地方发布了一些规章。如上海有规定，居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。如果违反了上述规定的，应为违法行为。 一、房产证上同住人有没有产权 仅仅同住，是没有任何权利的。连居住权都没有。居住权是由产权人分配的。产权人同意你住，就有居住权。不同意你住，就没有居住权。 1．福利住房是家庭的住房。福利住房是公民根据身份（如与企业存在劳动关系、集体组织成员、动迁区域具有户籍等）、居住区域、收人等情况，以家庭需要为理由，向国家机关、国有企业、集体组织等无偿或低于市场价格，租赁、购买、交换、安置，或获得土地使用权自行建造的住房。 2.同住人是隐名权利人。同住权是以住房的使用和收益为目的设立的权利，公有福利住房同住人是通过承租人代表与公房产权（出租）人订立租赁合同的人员，非公有福利住房同住人往往是放弃显名的产权人。承租人、产权人必须保证福利住房同住人的居住权利。 3.同住人之间的约定效力较高。承租（同住）人之间为了方便使用，可以约定各自使用的专有部位；对合用部位各自使用范围的协议内容与租用公房凭证上所载明的内容不一致的，以协议内容为准，违反法律的除外。公有住房的房屋承租人，一般应该根据租用公房凭证上所载明的内容使用房屋，相对独立使用的面积不合理的，一般通过补偿的方法解决。明显影响相邻承租（同住）人正常使用，可以通过出租人参照区分所有权原理协调确定相对独立使用的部位。为改善厨、卫条件，在园地（天井）、晒台搭建面积合理的建筑物，没有严重影响相邻承租（同住）人正常使用且放弃相应合用部位的使用权，形成各自相对独用的一般应当维持现状。 4.同住人购买权是债权。同住权是一种可以在特定时间、按特定条件转换为所有权的权利，兼具租赁权、所有权的特征和债权、股权的双重性质，具有所有权的权利大和一般租赁权的风险小的特点。同住权的债权性，即类似承租人在支付一定报酬的条件下获得对房屋占有、使用、收益及一定的处分权能，包括选择行使购买产权的权利。同住权的物权性，即同住权人可以完全绝对的方式享有和处置房屋的权利，但法律禁止的除外。 二、合同编对与承租人住房有哪些有利条件？ 1、在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。承租住宅用房的承租人，如果在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。 2、按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。 3、经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转租人可以从中获得经济利益。 4、出租人如出卖房屋，应提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。 5、在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 【本文关联的相关法律依据】 《上海市房屋土地资源管理局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》（试行）第一条：居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。 |
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