| 问题 | 夫妻一方擅自出售房屋有效吗 |
| 释义 | 夫妻一方瞒着另一方把夫妻共有的房屋转让的情形在时有发生。那么此种情况下房屋的买卖是有效还是无效呢?根据房产登记情况，可以分为以下三种后果： 1、登记在签约人名下，合同有效按《民法典》规定，不动产登记具有了公示效力，如果房子登记在夫妻一人的名下，又没有他项权利人，他把房子出卖给第三人，只要是善意的，那么买卖有效，共有人不能据此主张买卖无效。如果房屋系在婚姻存续期间购买，妻子属该房屋的共有人。但丈夫系该房屋登记的唯一权利人。购房人基于不动产的公示、公信原则，有理由相信丈夫为该房屋的完全权利人，所签订的房屋买卖转让合同，并未违反法律禁止性规定。作为购买人没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的共有人，更没有义务去核实何某的婚姻状况及夫妻关系。故房地产买卖合同是有效的。 2、签约前明知夫妻共有且另一方不愿出售，则合同无效明知夫妻一方不愿出售或与签约者恶意串通的，合同无效如果第三人与夫妻一方恶意串通，或明知另一方不同意出售，而购买夫妻共同房屋的，一般应当认定无效。另外，如果产权证上登记了夫妻共有财产的，如果第三人未经另一方同意而擅自与夫妻一方签订买卖合同的，该买卖合同仍属无效。 3、有理由相信夫妻双方同意出售的，合同有效登记夫妻双方名字但一方签约、购房人又有理由相信夫妻双方都同意出售的(例如，出具同意出售的承诺书等)，买卖行为有效，另一方不能主张合同无效。判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产;客观上，第三人是以合理的价格取得财产。至于夫妻一方未经隐性共有产权人的另一方同意擅自处分夫妻共同财产，受害方可通过民法典的规定另行向法院起诉，要求对方对出卖房产所得的收入进行分割。买房子最重要的就是签合同。签订合同时最好委托律师，使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。而只要小心注意了这些问题之后，才能比较好的维护自身合法权益。现实中，若不小心在这方面产生纠纷的话，要是不知道该怎么解决的，也是可以来电咨询一下我们的在线律师。 |
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