| 问题 | 回迁房的概念和含义 |
| 释义 | 回迁房肯定不属于商品房，因为商品房是开发商通过招拍挂或者其他手段拿来的土地，完全是对外进行销售的，消费者买来以后具有土地的产权。 那么村民回迁房是在城中村改造过程中，为了安置村民建设的，可以是开发商建造，也可以是政府主导，那么政府通过前期的开发以后建造回迁房，也可以是村里面自己融资以后，村委会作为主体进行改造。 村民回迁房主要是拆迁村民现有的旧房子，回迁以后用于安置村民的房子，那么买到回迁房合法不合法？首先说它可以买卖，至于是在谁手里买，则要区分三种情况： 1、在村民手里买。村民本身的房子安置自己以后，又办了证，在村民的手里买房子肯定是合法的，根据相关规定，村民回迁房办证以后可以直接上市交易，但需要补交2%的出让金，这样可以进入市场流动，变成商品房。 2、在村委会买。村委会有时候安置村民以后，可能剩了一部分回迁房，这种房子也是可以对外销售的，也是补交出让金以后可以直接上市。 3、在开发商手里买。根据村里面一共有多少户，开发商在安置的时候，回迁房会从规划里面体现出来，这一部分房屋是用于安置村民的，而且这些房屋对应安置村民的房号需要固定下来，而开发商安置村民以后剩下的房屋，开发商卖的时候，根据规定是不可以对外销售的。这个房屋在办理产权之前是不能对外销售的，否则你买了以后可能导致消费者权益不能保护了，主要不能办理房产证。 《民法典》第二百零八条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 一、回迁房买卖有限制吗 1、回迁房，是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上的旧村改造房屋不是回迁房范围。 2、回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房比商品房要，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。 3、这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议，仅凭回迁协议是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。 4、回迁房买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，回迁房管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的回迁房准予办理过户手续。如果存在无产权或者部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。 |
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