| 释义 |
依据不同的标准，商品房买卖合同可以分为不同种类：(1)以商品房使用性质为标准可以分为：居住商品房销售和非居住商品房销售;(2)以房屋销售价格为标准可以分为：平价商品房销售和市场价商品房销售;(3)以房屋销售对象为标准可以分为：内销房销售和外销房销售;(4)以房屋的建成为标准分为：现房销售和期房销售。
一、商品房预售许可证过期的房子能买么
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。
二、购买期房的好处和缺点是什么
购买期房的好处和缺点如下：
1、购买期房的好处是：价格相对便宜，如果房价处于上涨趋势，房屋建成交付价格也会上涨；
2、购买期房的缺点是：不能立即入住，要等房屋建成后才能交房，而且有一定的风险。
根据《商品房销售管理办法》规定，国务院建设行政主管部门负责全国商品房销售管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理。
三、购房之前必须签订房屋认购书么
购房之前并不是必须签订房屋认购书，当事人可以自行决定是否签订房屋认购书。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产管理法》第三十八条的规定，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的;司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形等情形。
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