| 问题 | 原因分析与解决方法 |
| 释义 | 商品房退房的情况及退房手续办理流程。退房情况包括定金协议未成立买卖合同、协商一致未履行合同、卖方违约、房屋质量问题。法律依据为《民法典》第五百六十二条、第五百八十一条和第五百八十二条。退房手续办理流程包括通知开发商、解除买卖合同和借款合同、退还房款和办理还款手续。购房者需注意解除合同的先后顺序，开发商需在十五日内退还全部房款并办理相关手续。 法律分析 一、商品房退房的情况有哪些 1、商品房退房的情况有：双方只签订了定金协议还未成立买卖合同，可以退房;已签订买卖合同但未实际履行但协商一致，可以退房;已签订合同且已部分履行但卖方存在违约行为，可以退房;已完成过户但发现房屋存在严重质量问题，可以退房。 2、法律依据：《民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百八十一条当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 二、商品房的退房手续办理的流程 1、在办理退房的手续时应注意两个重要的问题，一是购房者要解除什么合同，二是解除这些合同的先后顺序。 2、当购房者和开发商在退房问题上达成一致意见的时候，需要解除的合同有两个，一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的借款合同。 3、首先，购房者要向开发商发出退房通知，可以通过挂号信、传真、电话等形式。 4、其次，在十五日内，开发商应该退还购房者支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 5、最后，开发商将全部房款退给购房者，并办理相关还款手续。 结语 根据以上情况，商品房退房的条件包括：定金协议未成立买卖合同、协商一致未实际履行合同、卖方存在违约行为、房屋存在严重质量问题。根据《民法典》规定，当事人可以协商解除合同，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。履行不符合约定的，应按约定承担违约责任。购房者办理退房手续时需注意解除的合同顺序，向开发商发出退房通知，并在十五日内退还购房款并办理解除或终止借款合同手续。最后，开发商应代替购房者向贷款银行支付每月本息，并办理相关还款手续。 法律依据 中华人民共和国特种设备安全法：第二章 生产、经营、使用 第四节 使用 第四十三条 客运索道、大型游乐设施在每日投入使用前，其运营使用单位应当进行试运行和例行安全检查，并对安全附件和安全保护装置进行检查确认。 电梯、客运索道、大型游乐设施的运营使用单位应当将电梯、客运索道、大型游乐设施的安全使用说明、安全注意事项和警示标志置于易于为乘客注意的显著位置。 公众乘坐或者操作电梯、客运索道、大型游乐设施，应当遵守安全使用说明和安全注意事项的要求，服从有关工作人员的管理和指挥；遇有运行不正常时，应当按照安全指引，有序撤离。 中华人民共和国消防法（2021修正）：第二章 火灾预防 第十五条 公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。 消防救援机构对申请人提交的材料进行审查；申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以许可。消防救援机构应当根据消防技术标准和管理规定，及时对作出承诺的公众聚集场所进行核查。 申请人选择不采用告知承诺方式办理的，消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行检查。经检查符合消防安全要求的，应当予以许可。 公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。消防安全检查的具体办法，由国务院应急管理部门制定。 |
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