| 问题 | 售后包租有哪些表现形式？ |
| 释义 | 1、总款返租。 京云房产律师团了解到，是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，再将商铺整体包租给大商家。商家的租金是比较低的，主要依靠商户的自由资金组成，构成虚拟回报。有按每年返租金的，也有将几年的租金一次性支付的。 2、首付款返租。 为了降低商户购买门槛而采取的返租方式，比如把一个商铺分割成若干小商铺出售给业主，从业主的首付款里扣除5%至10%的回报。 3、代租抽成。 首先开发商将商铺卖给业主，然后由开发商的关联管理公司与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议。对于租金，商业管理公司与业主按一定的比例分成。商业管理公司一般要求业主前几年免租，几年后开始对租金分成。 一、购买商铺前要注意的六个问题： 1、买商铺之前多调查。 买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型？周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利？你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。 2、尽量不买商场里的商铺。 不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。 3、要有商铺的风险意识。 开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是一铺养三代的时代，如果运行不畅，有可能三代养一铺。 4、买商铺要有前瞻性。 并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。 并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。 5、看准客流和潜在客流。 商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。 6、买了商铺，不是就此捧上了金饭碗。 对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1－2年养铺期，也看不到希望在哪里。 二、售后返租商铺违法吗 返租商铺是不合法的 商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。 商铺返租对于开发商来说可以快速回笼资金；对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕，每年可以拿到如此高的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。但是，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。 |
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