| 问题 | 房地产开发涉及到的税费有哪些 |
| 释义 | 1、契税 应纳税额＝土地成交价格×适用税率（3％－5％）。 2、印花税 应纳税额＝应纳税凭证记载的金额×适用税率 印花税税额＝土地使用权出让合同金额×5％ 3、土地使用税 应纳税额＝土地实际占用面积×适用税额 4、印花税 常见的合同如下： 印花税税额＝建设工程勘察设计合同金额×0．5％＋建筑安装工程承包合同金额×0．3％＋借款合同金额×0．05％ 5、增值税 增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。 注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。 6、城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加 预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7％或5％或1％）。 7、土地增值税（预缴） 预缴税额＝（预收款—预缴增值税税款）×预征率 预征率：住宅为2％，非住宅一般为3％或者4％ 8、印花税 印花税税额＝商品房销售合同金额×5％ 9、企业所得税 销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15％）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。 一、房地产开发的条件 1、开发主体合法 进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。 2、使用权 房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径（出让和划拨），取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。 《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。” 3、在规定的期限内动工 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 二、房地产开发企业设立条件 设立房地产开发企业，应当具备下列条件： 1、有自己的名称和组织机构。 2、有固定的经营场所。 3、有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。 4、有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，建设部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。 5、法律、行政法规规定的其他条件。 |
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