| 问题 | 购房合同什么时候能签合同 |
| 释义 | 购房合同能依法签订的时间： 1、可以在付清规定的首付之后签订合同； 2、可以按照认购协议书上约定的时间签订协议； 3、如果认购书上没有约定时间，可以和开发商达成一个补充协议，约定签约时间。 一、房屋首付款可以退吗 房屋首付款是否可以退要根据具体情况确定的： 1、这取决于双方在支付首付款时达成的协议，如果没有明确说明，一般可以退款。也可以和双方协商； 2、如果因开发商原因不能签订合同，可以要求开发商退还相应的首付款； 3、但是，如果是自己的原因，开发商没有相关隐瞒，则只能单方面索要首付款，应该按照认购书中的相关约定支付违约金。 一、房产公证需要的资料包括： 1、当事人各方的身份证明； 2、涉及房地产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等； 3、涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证等； 4、涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明； 5、涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明。 二、小产权房屋签订合同流程为： 1、合同双方当事人信息要明确。买卖双方的名称、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称、地址、邮政编码、联系电话； 2、标柱要清晰。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置、所买卖房屋的面积等内容，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积。另外房屋是现房还是期房、房屋的配套设施和维修标准也要说明； 3、预定房屋的价格及付款时间。新房大多是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款； 4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方，因此约定交房期限也是有必要的； 5、权利担保。购房者应该要求卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如果有由卖方承担全部责任； 6、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。小产权房是没有房产证的，所以在交易的时候是很容易出现问题。 二、可以要求退定金的情形有哪些 可以要求退定金的情形有以下几种： 1、如果是因为合同条款没有达成协议，买方要求退房，开发商或者卖方通常直接将定金退还给买方。如果开发商或者卖方不退款，买方可向住房和城乡建设委员会投诉； 2、新房开发商在售房时五证不全，本身就属于违法行为，在这种情况下，购房者可以直接向开发商提出终止合同，求退还定金； 3、在认购书或购房合同中，如果约定退还定金的条件，只要情况符合退还定金的条款，开发商可以根据认购书或购房合同退还定金。 根据《中华人民共和国民法典》规定，定金金额由当事人约定，但不得超过主合同标的金额20％。在实际操作中，存款的金额和比例由开发商制定，但存款的比例不得超过总房价20％。 三、一手房购房流程怎么走 一手房购房流程如下： 1、确定购房资格 了解自己有没有买房资格，可询问当地房地产交易中心最新的限购政策，一般是留意对个税和社保是否有要求，买房套数是怎么样限制的；提前查询好自己的征信是否符合条件； 2、看房选房 （1）看房第一步，售楼处和房产经纪人都是受开发商委托的销售代理公司，房子每卖一套，开发商都是要出佣金，客户不需要出佣金。同一时期买房，跟中介去售楼处买和直接去售楼处，同一套房源价格一样，选择更加专业的中介； （2）要求房地产开发商和销售商出示“五证”，即《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 3、交定金认购 （1）选定房源，缴纳定金，签定认购书。需要注意定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的卖房人或开发商不履行定金合同，应当双倍返还定金； （2）交定金需要以下资料：购房人的身份证。交定金的收据小票切记保存好，后期按揭需要； （3）签订认购书时，确定购房人是谁就签谁，避免签约时更名麻烦。 4、交首付款签定合同 （1）签约流程如下： a.准备好以下资料：定金收据；本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件）；户口本原件或户籍证明原件；收入证明原件。一般的楼盘都会通知购房者需要带哪些资料，所以购房者可以根据楼盘的要求提前准备； b.签字确认后购房人支付首付及备案费用、保存好发票，后期按揭和换发票时需要，丢了就非常麻烦； c.签合同时要注意的是身份证信息和房源信息，和最终价格是否无误，其他规范性的内容是省内统一的。如果当天要去公证和做按揭的，合同内容确定好必要的信息，其他内容可以一眼扫过，节约时间. 5、公证处公证 （1）对于现房、期房有着不同的买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益，同时也可以维护夫妻双方购房时的合法权益。公证处依法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直接采用的证据之一； （2）做公证时，一般是有开发商的工作人员陪同一起去做公证的，现场填写申请表并提交房屋买卖合同、个人身份证件、户口本、产权证明及其他相关材料等。 6、贷款按揭 （1）按揭需要的资料： a.购房所有的小票和收据； b.身份证原件，已婚的需提供夫妻双方的； c.户口本原件，已婚的需提供夫妻双方的； d.结婚证原件，已婚的需提供夫妻双方的； e.收入证明，须加盖公司公章，月收入必须是在月供款2.5倍以上； f.最近半年银行流水，月进账需要达到月供2.5倍以上，如流水不足，可提供以下资产证明作为补充：房产证、土地证、行驶证、证券或理财对账单、定期存款以证明自己足够能力还贷。 （2）按揭方式：选择等额本金还是等额本息须视情况而定。 a.等额本金 优点：总体利息支出较低； 缺点：前期还款负担较重，特别是前面几年还款。适用人群主要为收入较高人士，如企业高层、个体工商业者等。 b.等额本息 优点：借款人每个月还给银行固定还款金额，利息比重逐月递减； 缺点：总体利息支出较多。适用人群主要为工作收入稳定的企、事业单位职员等。 还款方式在按揭时根据个人情况选择，售楼处算价一般会推荐等额本息。 7、缴纳契税（契税的缴纳时间在签约后半年内，提醒一定要提前，逾期缴纳会产生滞纳金的） （1）如果是购买首套房：当交易房屋面积小于等于90平方米时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上增半，即契税税率为1.5%； （2）如果购买的是第二套房：当交易房屋的面积小于等于90平方米时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%； （3）如果购买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，没有减免情况。缴纳契税要带身份证明、购房合同和购房发票。 8、验收房屋 （1）收房时，开发商须出示《两书一表》，即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》，否则业主可拒绝收房，并追究开发商延期交房的违约责任； （2）开发商须出示业主购买单位的《实测面积表》，实测面积和预售时测面积误差在3%以内属于有效误差，按照购房合同上的房价多退少补。 【本文关联的相关法律依据】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 |
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