| 问题 |
商业交易中的转让和出让 |
| 释义 |
土地使用权出让和转让是两种不同的行为，主要体现在主体、性质、转移条件与程序、交易市场和涉及的费用等方面。出让是国家作为土地所有者向单位和个人提供土地使用权的行为，转让是已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。出让涉及费用主要是土地出让金和土地证费，而转让涉及的费用主要是一些税费。
法律分析
土地使用权出让是国家作为土地所有者通过有偿方式向单位和个人提供土地使用权的行为，是国家对集体或个体的土地交易。已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为称为土地使用权转让，包括出售、交换和赠与。这两个行为的主要区别体现在以下五个方面：
一、主体不同
出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;
转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。
二、行为性质不同
根据物权理论，出让：他物权设定;转让：他物权转移。
三、转移条件与程序不同
出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
四、交易市场不同
出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。
转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让，采取方式多为出售、交换和赠与。
五、涉及的费用不同
出让涉及的费用主要是土地出让金和土地证费;转让涉及的费用主要是一些税费(个人所得税、收益税等)。
结语
土地使用权出让和转让是两种不同的行为，出让是国家作为土地所有者向单位和个人提供土地使用权的行为，转让是已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。这两个行为在主体、性质、转移条件与程序、交易市场和涉及的费用等方面存在明显的区别。出让主要在一级市场上进行，而转让则主要在二级市场上进行。此外，出让涉及的土地出让金和土地证费，而转让则主要涉及税费。
法律依据
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
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