| 问题 | 商品房买卖合同有哪些特点 |
| 释义 | 商品房买卖合同具有以下特点： 1、标的物在法律上表现出复杂的形式。交易的房屋可能是已建房屋，也可能是未建房屋，还包括建筑物和社区的公共设施、设备的所有权或使用权； 2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。根据法律规定，标的物的所有权自标的物交付之日起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据相关法律规定，房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后有效；未经登记不生效，但法律另有规定的除外； 3、行政干预强烈。由于土地房地产价值巨大，对国计民生影响较大，国家对房地产行政监管相对严格。如国家实行登记制度、合同示范文本、限购政策等。 根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 一、买卖违章建筑的合同是否有效 买卖违法建筑时，不能办理房屋产权转移登记，但不影响房屋买卖效力，房屋买卖合同自成立时生效。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、不动产物权登记生效原则 民法典第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 不动产的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。除法律另有规定外，不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不予保护。 |
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