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问题 什么是定金及如何认定
释义
    定金,是一个法律专业术语,具体是指当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利,依约定而向另一方支付的金钱或其他有价物。为了保证债权的实现和债务的履行,当事人可约定定金条款或定金合同。
    一个合法的定金条款或定金合同必须具备以下几个条件:
    1、双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。
    此合同可以是单独的完整的合同(定金合同),也可以作为商品房买卖合同的一个条款(定金条款)而存在。当商品房买卖合同为口头合同时,定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。
    2、定金的约定必须是在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。
    如果,商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭,定金的收取均构成了不当得利,应予返还。
    3、定金的给付额由双方当事人约定,但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。
    其超过的部分不具有定金的性质,不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定,应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。
    4、定金合同从实际交付定金之日起生效。
    所谓的“定金罚则”,是为了加强合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。给付定金一方,即购房人,如不按合同的预约正式订立合同,或者不履行有效成立的合同的条件(如按时支付房屋价款),或者要求解除有效成立的合同,无权从开发商处收回定金;收受定金的一方,即开发商,如不按合同预约正式订立合同,或者不履行有效成立的合同,或者要求解除有效成立的合同,则必须向购房人双倍返还定金。
    律师出,在实践中,定金罚则在认购条款或认购合同中的适用条件应是:如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内,到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务,或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款,比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的,则系因当事人一方原因造成本约无法签订,应对该方适用定金罚则。
    
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更新时间:2025/5/8 9:51:21