| 问题 | 公积金贷款买房省钱全攻略 |
| 释义 | 贷款买房，谁都希望“花明天的钱享受今天的幸福生活”。然而，2007年宏观调控加息风暴仍使得大多数房贷者心有余悸。那么，2008年贷款买房，怎样做到最省钱？ 固定利率和浮动利率各有千秋 屡次加息后，越来越多准备贷款买房的人开始考虑使用固定利率还款。但是，从固定利率和浮动利率的区别来看，固定利率是在借款人与银行签订贷款合同时即设定好的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都可以按照固定利率支付利息，不会随行就市以至“加息一次，头痛一次”。浮动利率会随着国内经济发展的适时调整，如果央行仍然存在持续多次加息的可能，对于新的房贷客户而言，其贷款风险则会较大。 一些理财专家提醒房贷者，为了降低购房贷款成本的支出，对于准房贷者来说，还是应该根据当前的宏观调控市场发展走势，结合各家银行推出的业务品种的具体利率水平，以及考虑自身收入情况、提前还贷因素等，做好充足的准备才能达到最终省钱的目的。 公积金贷款最省钱 2007年经历过六次加息后，相比商业银行的住房贷款，公积金给借款人带来的低利息优势更为明显。 刘先生上班已有五年时间，目前月收入2300元，单位为其已缴纳住房公积金，他每月自己需要缴纳的住房公积金额度为200元，另一部分金额由其单位缴纳。他打算用公积金贷款买房，可是却不知道自己究竟能够贷到多少钱。那么每月缴纳的公积金到底可以贷到多少钱呢？这里有国管与市管的区分。 住房公积金国管与市管的区别按照客户所在单位的性质划分。客户所在单位为市管单位，那么其公积金交纳存储地即为市管，国管同样。 在实施操作中，凡在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏以502、509数字开头的，即视为国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。 根据公积金管理中心规定，市管公积金最高可贷款额度的公式为：借款人家庭月收入(职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为最高可贷款额度。 以上述刘先生为例，刘先生每月住房公积金缴存额度为200元，月工资收入为2300元，倒推回去，刘先生住房公积金缴存比例即是8%，那么，他的家庭月收入＝200÷8%。如果刘先生首次置业买房总面积不超过90平方米，通常情况下都能够申请到8成的住房公积金贷款。 国管公积金的借款人可贷款额度计算方式不像市管公积金那样复杂，只要借款人能够提供以家庭为单位的收入证明，在月均实收入不能少于对应贷款年限所需月均还款额两倍的情况下，都能够实施一定数额的贷款。 目前，商业银行5年期以上住房贷款基准利率已由年初的6.84%上调至目前的7.83%，累计加息幅度为0.99个百分点。5年期以上的个人住房按揭贷款，按照最优惠利率计算，已上调至6.6555%，上调幅度为0.8415个百分点。加息后的公积金贷款，1-5年年利率是4.77%，6-30年年利率是5.22%。作为政策性的住房金融贷款，公积金贷款的低息优势，让很多房贷一族心动不已，所以当之无愧地成为贷款买房者最佳省钱方法。 等额本金便于提前还贷 连续加息对准备贷款购房者构成了巨大的心理压力，考虑到日后提前还贷因素。专家指出，从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式。不过，等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息，所以房贷者要正确估计自身收支情况，考虑对生活质量是否构成影响，然后做出合理判断。如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议他们采用等额本金还款法，因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，随着时间的推移，越到最后还款越轻松。 如果是一位工作四平八稳、与世无争的购房者，建议他们可以选择等额本息还款方式。当然，如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷因素的话，等额本金还款方式会更加节省些许利息，较为划算。 提前还贷缓解压力 2008年在新的货币从紧政策下，对于那些欠下银行债，背上“房奴”名的房贷者们来说，渴望通过某种方式减轻他们的贷款压力。在这种情况下，提前还贷成为他们快速解困的便捷之路。 提前还贷虽然能够缓解贷款者的压力，但却对房贷者有着较高的资金要求。盲目提前还贷，不仅会降低生活质量，还有可能将投资的“活钱”变成了“死钱”，有时候反而会得不偿失。但是，如果做好提前还贷计划，不但能够真正缓解房贷者压力，同时还可以用富余的资金投资其它产品，创造更多财富。 公积金小贴士 1.根据住房公积金管理中心规定，住房公积金贷款年限一般为1-30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限＜47年”，都可以申请公积金贷款。 2.目前，公积金利率为五年以上执行新利率5.22%，五年以内执行新利率4.77%。 3.住房公积金的贷款额度为：房屋面积超过90平方米，最高贷款额为7成；房屋面积不超过90平方米，最高贷款额为8成。 一、住房公积金可以贷款多少 1、公积金贷款基准利率 现行的公积金贷款利率是五年以上的公积金贷款利率为3.25%，月利率为3.25%/12，五年及以下公积金的贷款利率为年利率2.75%。全国都一样。 2、公积金贷款计算方法 不同城市公积金的贷款最高限额不同，需以所在地区的政策要求为准。详细金额总数，购房者应该咨询房屋贷款所在地的公积金相关部门。 (1)按还贷能力计算的贷款额度贷款额度=[(借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额]×贷款期限(月)。 其中月工资总额=公积金月缴额/(单位缴存比例+个人缴存比例); (2)按照住房公积金账户余额计算的贷款额度公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金账户余额×20 (3)按照贷款最高额度计算使用本人住房公积金申请贷款公积金贷款的，且符合其申请条件的，最高限额为50万元。同时使用配偶住房公积金申请贷款的，且符合贷款申请条件的，贷款最高限额为70万元。 (4)按照房屋价格来计算贷款的额度贷款额度=房屋价格×贷款比例其中贷款比例根据不同的房屋类型来确定。一般来说，购买房屋的建筑面积超过90平方米的，贷款额度不得超过所购房款的70%;建筑面积在90平米以下的，贷款额度不得超过所购房款的80%。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。