| 问题 | 合作建房房屋的产权归属问题 |
| 释义 | 合作建房房屋的产权归属，是一个容易引发纠纷的问题。在房地产开发行业中，取得建筑物原始产权的一个通行规则是“谁建筑，谁取得房屋所有权”，而判断该房屋是谁建造的，不是看该房屋由谁施工，而是看谁获得施工许可证，即谁是施工许可证上的权利主体。通常情况下，只有施工许可证上记载的主体才能办理房产初始登记，获得房屋的原始产权。 在合作建房合同中，合作建房各方通常可以作出以下情形的约定： 一、以提供土地使用权一方的名义领取施工许可证，由其办理房屋产权的初始登记，取得房屋的原始所有权。之后，再按合作建房的约定处理。 二、以提供资金一方的名义领取施工许可证，由其办理房屋产权的初始登记，取得房屋的原始所有权。之后，再按合作建房的约定处理。 三、以合作建房各方的名义领取施工许可证，由各方共同办理房屋产权的初始登记，取得房屋的共有原始所有权。之后，再按合作建房的约定处理。 四、以合作建房各方各自的名义领取施工许可证，由各方各自办理其产权范围内的房屋产权的初始登记，取得其产权范围内的房屋的原始所有权。 上述几种方式，第四种最为可行，成本也最低。 一、农村合资建房合同纠纷的效力是什么 一方出地，另一方或多方出资合作开发房地产，并且合作各方约定对建成的房地产进行产权分成的；或一方出地，另一方或多方出资合作、合资开发经营房地产后进行利润分成的行为系房地产转让型的合作建房。在房地产实务中，多以合资、合作开发经营房地产或联建的名义出现。 合作建房即属于该种类型。该种类型的合作建房，按要求一般需（或须）具备下列条件： 1．合建一方需具有房地产开发经营权即取得房地产开发、销售资质。 2． 以土地使用权作为投资的一方，其提供的土地须是国有土地，若该土地性质为划拨用地，需办理出让手续，缴纳土地出让金或相应的土地收益。因此，一方若以农民集体所有的土地作为投资或合作条件参与该类型的合作建房，须办理土地征用手续即将农民集体所有的土地依法征用转为国有土地并缴纳土地出让金取得国有土地使用权证后方可进行。 3．合作建房各方需签署合作建房合同并办理审批手续。 4．需依法办理土地使用权变更登记手续。 |
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