| 问题 | 售后返租中的法律关系 |
| 释义 | 售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种： （一）房屋买卖合同关系 开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。 （二）房屋租赁合同关系 开发商在投资者购买商业地产后，自行或指定另外的经营管理公司与投资者签订租赁合同，约定投资者将所购买的商业地产出租给开发商或经营管理公司。开发商或经营管理公司通过返租的方式从所有投资者手上获得商业地产的整体承租权，并对外进行商业经营。 （三）其他法律关系 售后返租中还存在其他的法律关系，如物业服务合同关系、开发商与经营管理公司之间的委托关系、承包经营等。 一、售后包租有哪些表现形式？ 1、总款返租。 京云房产律师团了解到，是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，再将商铺整体包租给大商家。商家的租金是比较低的，主要依靠商户的自由资金组成，构成虚拟回报。有按每年返租金的，也有将几年的租金一次性支付的。 2、首付款返租。 为了降低商户购买门槛而采取的返租方式，比如把一个商铺分割成若干小商铺出售给业主，从业主的首付款里扣除5％至10％的回报。 3、代租抽成。 首先开发商将商铺卖给业主，然后由开发商的关联管理公司与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议。对于租金，商业管理公司与业主按一定的比例分成。商业管理公司一般要求业主前几年免租，几年后开始对租金分成。 二、隐名股东资格确认的司法逻辑 隐名股东资格如何确认？寻找其司法逻辑是首当其冲的问题。综合理论界和实务界的认识，主要有三种观点。 一是实质说。这种观点认为，公司是资本企业，出资为取得股东资格的对价，实际出资人有与公司建立股东关系的真实意思表示，因此，按照出资取得股东资格原则，实际出资人应确认为公司法律股东，应确认隐名投资者的股东资格。 二是形式说。这种观点认为，为了保护交易安全和交易效率，商法尤其注重外观性，名义出资人经公司章程、股东名册和公司登记的记载，符合法律规范意义的形式特征，应否认实际出资人即隐名投资者的股东资格而认定名义出资人为法律股东。 三是相对性的观点。相对性的观点可视为实质说和形式说的折中，其要旨在于既保障公司资本性质和保护投资者积极性，又维护公司公示公信原则及交易安全两者的平衡之中寻求务实和灵活的解决方式，以恰当处理隐名投资人的股东资格问题。 目前，实务界大多采取相对性的观点来处理案件。本文赞同相对性的观点。实质说强调股东资格的实质条件，以股东实质｝｝｛资作为认定股东资格的充分必要条件，但在现代公司法授权资本制下，股东资格的取得并不以出资为前提条件，如我国《公司法》第26条、第81条规定了授权资本制，股东可以在公司成立后的～定期限内缴足出资。实质说将公司章程、股东名册和公司登记记载的公示公信效力轻描淡写，有违商法强调外观性的原则，不利于维护交易安全和提高交易效率。形式说则强调公司登记的公示公信的外观效力，但忽视了股东出资的质条件，远离我国的现实生活。在当事人有明确约定，且并无规避法律强制性规范的情况下，概否定隐名投资协议的效力，有违契约自由、意思自治的原则上述两种观点均难于周全。相对性的观点则开了一付辨证而治的中药方，它以双重标准，有别为基本原则，在处理公司内部关系引发的纠纷时，原则上遵循契约自由、意思自治的原则，选择个人法调整。在处理公司外部法律关系时，遵循公示主义和外观主义原则，维护交易稳定交易安全，选择团体法调整 第一，按照实际出资人与名义出资人之问的协议约定来处理。原则上按照双方的约定来确认隐名股东的资格并确定股权归属，同时考虑实际出资人实际行使股权的表征证据：如无约定或约定无效，也无其他实际出资人行使股权的表征证据，则不应认定实际出资人的股东资格。 第二，按照隐名原因划分标准来处理。如隐名投资规避法律的，可根据违法的性质和情节，原则上对实际出资人请求确认股东资格和行使股权的主张不予支持，也可基于维持交易事实关系的考虑，责令限期改正，重新安排出资关系。如隐名投资属于其他合法原因的，则尊重当事人意思自治，根据具体情况予以认定。 第三，按照公司内部关系与外部关系有区别的原则来处理。这与《公司法》第33条内含的立法精神是吻合的。对于公司内部关系，即股东之间及股东与公司之问的关系，应审查隐名股东与显名股东之间达成的协议约定、隐名股东有无行使实际股权或以股东身份参与公司经营管理的事实。如果协议不违反法律强制性规定，协议约定隐名股东行使股东权利并承担义务，并且该约定已经以一定方式告知公司或有理由相信公司已经知道，或者虽无协议，但隐名股东向公司行使股权，或者以股东身份参与公司经营管理，公司对此知情且无异议的，应确认隐名股东的法律股东资格。 如果协议未约定实际出资人作为股东或行使股东权利并承担股东义务，或无实际行使股权或参与公司经营管理等表征股东身份或权利的，则不应认定实际出资人的股东资格。对于公司外部关系，包括向股东以外的人转让股权，对外承担责任等，应当遵循公示主义原则和外观主义原则。显名股东在公司章程、股东名册和工商登记上，对外彰显了其股东资格的形式特征，在处理股东与公司外第三人的关系时，一般应当认定显名股东的法律资格，以保护善意第三人的信赖利益，维护交易安全、提高交易效率。 |
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