| 问题 | 商铺土地性质是划拨可以交易吗 |
| 释义 | 这要看商铺是建在了划拨的土地上，还是建在了出让的土地上了，如果是国有土地划拨的建的商铺，这就要看商铺交易时是否缴纳了土地出让金，如果交纳了土地出让金，国有土地性质虽然没有改变，但土地从此就有了商业属性，可以转让，出租，抵押。 一、二手商品房交易需注意什么 二手商品房交易需注意：(1)房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。(2)土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利，还应注意土地的使用年限。(3)交易房屋是否在租。(4)房屋手续是否齐全。(5)福利房屋是否合法。(6)物管费用是否拖欠(7)市政规划是否影响(8)单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用。(9)中介公司是否违规。(10)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 二、商铺使用权40年没到期怎么办 根据国家规定商铺40年使用权到期后自动续约可以正常使用。土地的所有权是国家的，我们只是有使用权，商铺的40年就是指的土地的使用权年限，到期的只是土地租用时间，不是房产，到时候可以继续缴纳土地出让金即可重新取得房屋土地使用权。土地如果到期，所有人具有优先向国家申请延续土地使用权的权利，如果国家没有拆迁计划，则该土地可以由原所有人按照现行（到期日）的土地价格，交纳土地出让金以继续使用土地。 三、土地过户费用怎么算的 1、如果原土地证上土地的来源是转让的，就只要缴纳手续费。 2、如果土地来源是划拨的(单位福利分房后的房改房，所有公房转私房以后的房产都是)，土地证过户时就必须缴纳当地地价3%的土地出让金了，这是一笔很大的支出。 缴纳的土地证过户费用：契税1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费2.5%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。领取房产证以后办理土地证.如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。 以上费用需要符合的条件 1、房屋产权本已超过两年，如未到两年，加收一个5.5%的营业税，原则上由卖家承担。 2、房屋建筑面积小于140平。如果面积超过140平，(含140)契税交3%。 3、房屋是普通商品房。如果是已购公房还要支付一个土地出让金。 4、个人所得税目前没有强制收取，所以可以忽略不计。 5、以上都是指有产权的房子，如果是使用权则不能贷款只能一次付，不用交契税等其他的费用，只需要支付过户费用。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议； （二）招标； （三）拍卖。 依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条国有土地有偿使用的方式包括： （一）国有土地使用权出让； （二）国有土地租赁； （三）国有土地使用权作价出资或者入股。 |
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