| 问题 | 农村宅基地上的房屋能不能买卖 |
| 释义 | 法律分析：可以在本村范围内买卖农村宅基地上的房屋。 1、出卖人和买受人必须是同一村的村民； 2、买受人必须符合宅基地的申请标准； 3、所买卖的房屋必须建造合法、符合当地标准； 4、买卖行为必须报经集体经济组织批准同意。 一、宅基地证过户新政策 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地使用权是一种重要的用益物权，在符合法律规定的情况下是可以转让的。 1、双方需满足一户一宅的原则。 农村宅基地实行一户一宅的原则，宅基地过户后的双方也需满足此项原则，且宅地基的面积不得超过当地政府规定的面积大小。 2、需是同一村集体组织的成员。 （1）农村宅基地属于村集体所有，其分配的对象也只能是该村集体组织的成员。农村宅基地过户的对象必须年满18周岁，且名下无宅基地。 （2）特殊情况下，农村宅基地可以过户给外村居民，如本村的孤寡老人养老期间是由外村的亲属照顾，这种情况经村集体组织和老人同意后可进行过户。 3、房屋随宅基地一起过户。 农村房屋是建在宅基地上的，若是该宅基地上建有房屋，受“地随房走，房随地走”原则的影响，其宅基地过户后，宅基地上建的房屋也得一起进行过户。 4、需征得村集体组织的同意 农村宅基地的归属权是村集体组织，关于农村宅基地的一系列过程都要先征得村集体组织的同意，不可私自进行交易。 5、需进行主体变更。 农村宅基地过户除了满足上述条件外，在过户后还得进行宅基地主体的变更，过户行为才会受法律认可。 根据《房屋登记办法》第八十六条规定：房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料： 1、登记申请书; 2、申请人的身份证明; 3、房屋所有权证书; 4、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; 5、证明房屋所有权发生转移的材料; 6、其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。 二、网上签订的房屋买卖买卖合同有效吗 在依法买卖的情况下是有效的。 房屋买卖有效必须符合下列四个条件： 1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。 2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。 3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。 4、买卖经过村民委员会同意。 三、协议合同和买宅基地合法吗 农村宅基地买卖合同是不合法的。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 法律依据：《土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 |
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