| 问题 | 房地产企业融资流程 |
| 释义 | 有下列方式：1.资本市场融资。2.银行信贷融资，这是比较传统的融资方式。3.房地产产业投资基金。指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。等等。 一、公司融资的渠道 1、银行定期贷款 银行是特许企业最主要的融资渠道。按资金性质，可分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。其中，定期(质押)贷款是银行与特许人签定的一种正式合同，约定特许人在特定时期(贷款期限)内使用一定量的资本(本金)并支付既定比例的利息。这种贷款一般要求按月归还部分本金和利息，或允许采用贷款偿还方式付款，即贷款期间仅偿还部分本金，到期时偿还一笔金额较大的贷款。通常，这种贷款一般要求提供抵押物(土地、建筑不动产、设备或其它固定资产)，如果特许人不能按规定还贷，银行将没收这些抵押物。 2、融资租赁 融资租赁又称金融租赁，是一种新的产品营销和资产管理的运作模式，也是一种资产性资金融通方式。它是所有权与使用权之间的一种借贷关系，即出租人(所有者)在一定期间内将租赁物租给承租人(使用者)使用，承租人则按租约规定分期付给一定的租赁费，到期取得该租赁物的所有权。融资租赁实际上是以融物的形式达到融资的目的。对于中小型特许经营企业来说，融资租赁是融资与融物的结合，集贸易、金融、租借为一体，运作比较灵活、简单，对提高企业的筹资融资效益是十分有效的融资方式。常使用的有营业租赁、金融租赁或者分期付款、售后租回等方式。 权益融资是指向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。这将涉及到公司的合伙人、所有者和投资者间分派公司的经营和管理责任。权益融资可以让企业创办人不必用现金回报其它投资者，而是与它们分享企业利润并承担管理责任，投资者以红利形式分得企业利润。权益资本的主要渠道有自有资本、朋友和亲人或风险投资公司。为了改善经营或进行扩张，特许人可以利用多种权益融资方式获得需的所资本。 3、风险投资 当一个发展中的特许人需要额外的资本来使他的经营计划获得成功，但却缺少抵押品或者相关能力和资历来还付本息时，或者特许人想从一家商业银行进行传统的债务融资而特许人又需要证明他自己能够还付本息时，该特许人可认真考虑风险投资本为公司融资的来源之一。但特许人需要面对的现实问题是：由于特许人需要资本来弥补“软成本”—包括人员成本和市场营销成本，特许人可能较难获得债务融资。不过，随着特许经营已成为国内企业发展的成功商业模式，越来越多的私人投资者和风险投资机构愿意向特许人提供资本了。比如：国内的火锅餐饮连锁品牌小肥羊和经济型连锁酒店品牌如家，刚刚在2006年度获得风险投资机构的资金。 但是，风险基金的要求也非常苛刻，他们总是在努力寻求那些勇于进取、生活和经营方式都积极向上并富有进取精神的企业家。 此外，风险基金往往要求持有特许经营企业一定的股权，要求参与董事会，要求特许人提供详细的报告，列明企业发展计划、财务规划、产品特征、管理层的能力等。在股本结构上，还要求企业管理层必须投入一定比例的资金，一般在25#m~t^02左右，以约束管理层对企业的承诺。 4、合伙 这是特许人在发展初期融资常用的渠道之一。合伙企业成立的一个前提是：合伙人愿意一起合作并同意投入一定的初始资金用于预期的费用支出。当合伙企业的财产不足清偿到期债务时，各合伙人均应承但无限连带清偿责任；各合伙人对执行合伙企业事务享有同等权利。这种合伙形式，根据合伙法规定，合伙企业只能按无限合伙方式设立，所有合伙人都必须对合伙企业承担无限责任，由此所有合伙人只能作为普通合伙人对合伙的债务负连带责任，除非不投资或介入其他经济活动。根据规定，经营决策要经过全体合伙人的同意。任何普通合伙人都可以成为特许经营体系的加盟商。所有合伙人对企业的所有债务负全责，并承诺积极参于管理企业，并按所得利润分别纳税。 另一种合伙方式是有限合伙。有限合伙人仅以投资额为限承担企业债务或承担约定的风险，得到的好处是可以分享企业利润并享受个人税收优惠。如果有限合伙人确实参于企业管理，则此合伙人自行转为普通合伙人。 二、私募基金的概念 私募股权投资(pe)是指以非公开的方式向少数特定的机构投资者或者自然人投资者募集资金，主要对未上市企业进行股权性投资，最终通过使被投资公司上市、股权转让、清算等方式退出，从而获得投资收益的一类投资基金。 我国的私募股权投资基金主要包括风险投资基金、产业投资基金和并购投资基金。私募股权投资项目包括筹资、投资、管理和退出四大环节，其中私募股权投资的退出是基金运作中最基础、最重要的一个环节。成功的退出保证了私募基金投资高收益的取得和资金的高效循环。 三、私募基金退出的法律事务方式。 1、上市退出 私募基金通过上市方式退出主要有两大途径，首次公开募股(IPO)和借壳上市。IPO对于私募投资者和企业来说可谓是双赢，被认为是最理想的退出方式之一。一方面，私募投资者通过这种方式可以得到较高的投资回报率。另一方面，对于企业来说，通过上市取得了新的资本市场的融资途径，为企业后续的发展壮大铺平了道路。但这种方式也存在诸如退出成本高、周期长和市场不稳定等缺点。除了经营业绩和公司规模必须符合上市要求的条件外，还有许多因素会影响投资者的利益。目前，股票市场的选择主要有两种：一个是境内市场，另一个是境外市场。境市场包括上海和深圳证券交易所市场，以及创业板市场。境外市场包括香港联合交易所，纳斯达克，伦敦ATM市场，纽约证券交易所，新加坡证券交易所等市场。 借壳上市也是可选择的退出方式之一。所谓借壳上市，是指非上市公司通过收购等方式获得上市公司(即所谓壳公司)的控制权，并将其相关未上市资产和业务注入壳公司，从而间接实现收购方未上市资产和业务上市。因此，借壳上市本质上是对壳公司的资产重组。与IPO相比，借壳上市具有周期短、成本低、程序相对简单、审核要求低等优势。同样，借壳上市也可以成为私募基金所投资企业的上市选择方式之一。 2、股权转让 该方法可分为两大类：股权回购和出售给第三方。根据不同的回购主体，股权回购可以分为，员工收购(EB0)和企业回购(ByBack)。企业回购通常是创业企业为了保持公司的独立性而选择的方式。企业回购中最常见的方式是MBO(管理层回购)，通常在早期的投资阶段，企业会与私募投资者在投资协议中签订回购条款。回购条款通常会在IPO失败或者企业发展没有达到预期水平时触发。利用这种方法退出，交易简便，成本相对较低，资金退出时也会比较彻底。对于企业来说，保持了企业的独立性，由于管理层对企业相对了解，也有利于企业后续的发展。 另一种方法是出售给第三方，这意味着私募股权投资基金向除了被投资企业之外的第三方出售股份，然后获取利润。以这种方式退出有两种选择：一是出售股份给另一家公司，二是向其他私募基金出售股份。将股权出售给第三方享有股权回购中的优势，另外，具有并购其他企业能力的企业一般都拥有较强的资金实力和融资能力，能够提供足够的资金，让其全面迅速退出企业。但是也需承受企业管理层极力反对的风险，此种状况发生时，企业管理层也可能利用自己的影响力来干扰企业的正常运营，这对企业的经营和稳定是不利的，私募股权投资基金在这时可能就不一定能得到好的回报。 3、清算退出 这是私募股权投资机构在投资项目失败、前景不明朗等不利局面下选择的一种方式，意味着私募股权投资失败，是最不理想的一种退出方式。清算退出主要有两种方式，一种是破产清算，另一种是解散清算。通常等到清算退出的时候，私募股权投资基金作为企业股东在偿还完所有债权人的债务后所能收回的投资基本上都很少(一般只能收回原投资的64%)，但是毕竟还能收回一部分投资在进行循环投资。 一般来说，私募股权投资的大部分投资项目都是不成功的，而且越是处于早期阶段的风险投资，其失败的概率越高。一旦确认投资项目失败或成长太慢，不能获得预期回报，就要果断退出。当投资项目无法通过以上途径退出且没有必要维持时，也应关闭、解散。通过清算撤回资金然后投资到下一个资金项目以提高投资效率。然而在我国，由于国内拍卖市场不发达，公司有形资产和无形资产变现困难，清算成本过高，在一定程度上限制了公司清算方式的采用。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国商业银行法》第七条商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款。 商业银行依法向借款人收回到期贷款的本金和利息，受法律保护。 |
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