| 释义 |
法律主观：
买房 子时, 房产证 会影响到以后落户、抵押 贷款 等,哪些房子不能办房产证?房产证办不下来怎么办呢? 开发商角度,不能办理产权证的主要原因有: ①利用集体所有土地开发的项目。 ②未经立项批准的项目。 ③未取得规划审批的项目。 ④没有销售许可证又无产权证的房屋。 ⑤未经验收或验收不合格的房屋。 ⑥土地或房屋未解除抵押的。 ⑦开发商未交纳相 关税 费的。 ⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。 购房者角度,不能办理房屋产权证的主要原因有: ①购房者没有交纳相关税费。 ②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及 身份证 明。 ③委托他人 办理房产证 但没有出具授权 委托书 的 房产证办不下来怎么办? 一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择,在一定期限内,购房者不退房,开发商应该按日支付违约金; 还有一种是购房者退房,开发商再支付一定的违约金。如果协商不成,一般都是通过诉讼来解决。 具体提起诉讼时,依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况,具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。在 商品房 的 买卖合同 里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定,如果开发商超过了约定办证的期限,就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式,维权就比较麻烦,因此要注意明确约定违约责任! 开发商原因导致房产证办不下来可以通过以下方式解决: (1)协商解决 带上合同等,找开发商协商要求承担违约责任,如果双方分歧不大,达成一致意见后,双方签订协议,约定违约责任的承担方式和最终处理方式,并由开发商对购房者进行赔偿。 (2)发 律师函 如果协商不成,可以 委托律师 向开发商发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示作用,催促对方积极主动承担责任,比司法途径要便捷许多,但律师函没有强制性,如果对方拒不赔偿,最终还是需要提起诉讼。 (3)提起诉讼 如果经协商和发函,开发商拒不解决问题的话,可以到 法院 起诉,要求继续履行合同或者要求 解除合同 ,同时追究开发商违约责任。 注:如果是因不动产提起的诉讼,适用专属管辖原则,即向不动产所在地的法院提起诉讼。
法律客观：
业主在房产方面的投诉主要集中在以下几个方面，办理《房地产权证》、物业管理、销售合同、中介市场等。其中，业主不能办理《房地产权证》占了总投诉量的80%以上，且不乏反复上诉、群体上诉等情况。剖析《房地产权证》难办《房地产权证》是房屋权属的唯一的法律凭证。因此，对于产权证的办理，国家有着严格的规定，缺少任何一个条件，都不能办理产权证。经有关部门统计资料显示，仅在新华镇出现购买商品房后未有办理《房地产权证》的有5000多户，其原因主要有以下几个方面：第一，房地产开发公司拖欠政府地价款。土地所有权属国家，任何个人或单位使用国有土地都必须缴纳一定的土地使用权出让款(即地价款)给政府。它是办理《房地产权证》的个人或单位不可或缺的必要条件之一。按照国家的相关法律法规文件规定，办理产权证，必须要有国土资源和房屋管理局计财科关于该用地已交清地价款的清单。因此，房地产开发企业在开发或经营过程中拖欠政府地价款，便相应地使业主在办理房地产权证时难以受理。第二，一些房地产开发公司经营不善，处于破产、停产状态，办证资金难于筹集，无资金办证。其实，单就办证费用而言，其数额并不算高。但是由于房地产开发公司自身经营不善或开发投资决策出现重大失误，使公司的各项运作因缺少资金而难以为继，处于停产或破产状态，再也不能筹集到办证所需的各项费用。房产开发商未交纳办证费用，实际上就意味着业主办理《房地产权证》所需的后续资金完全缺失，办证也是陷于无米下炊的境况。因此，像由这种情况而引发的集体上诉、重复上诉在整个投诉比率中占据着相当的比重。像凤华路、建设北路、花城路、云山大道、竹苑街都存在类似的情况，而且相对数量较多。第三，办证资金被挪作他用。购房业主向公司缴交办证费，但由于一些房地产开发公司内部管理混乱，不仅未能做到专款专用，还被公司挪作他用，从而造成缺乏足够的资金办理《房地产权证》。第四，一些房地产开发公司对挂靠行为管理不严，责任归属不清。开发公司只顾眼前利益，对挂靠者未能进行长期有力的监督管理，引发问题，相互推搪责任，令问题变得复杂化。这类情况的出现一般集中在1992年至1995年之间。第五，销售面积和产权登记面积有差异。业主在进行产权登记时，发现实际面积与销售面积有差异(即缩水楼)，同开发公司有争议，从而使事情搁浅。面积缩水最直接的反应，就是业主认为应该退还其多交纳的房款。例如：地处松园大道的某个大厦就因为公司与业主之间的面积有争议，从而导致难70余户不能办理产权证。第六，开发公司销售无证商品房，手续不完善。一些开发商无取得合法开发权，违规开发商品房，违规销售，个别业主贪便宜购买商品房，造成无法办理产权证。对于这种情况的形成，自然开发公司有着不可推卸的责任。但与业主法律法规意识不强，贪图便宜的心态也是有着直接的关系。例如：房屋盖好后，未经任何的工程质量验收，也无销售许可证便对外销售。公益市场内的100户入住业主不能办证，便是一个典型的例子。
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