| 问题 | 商品房取消后如何赔偿 |
| 释义 | 应该及时和银行取得联系，协商解除借款合同。同时在解除房屋买卖合同的诉讼中，不要忘记将借贷关系一并解除，以免被银行追款。 合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。 关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意： (一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿。 首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用； 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还； 3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 (二)违约和欺诈惩罚性赔偿。 《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况(其中属于可以解除合同的情况有3种)，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。 商品房取消后对按揭有影响吗 按揭贷款合同是指在买房人与开发商订立商品房买卖合同之外，由开发商，银行，买房人三方共同订立商品房按揭贷款合同，由买房人首付部分房款给开发商，由银行一次性将剩余房款贷款给买房人，但不直接交付给买房人，而是将贷款打入开发商的银行帐户，买房人将商品房买卖合同让与担保给银行，在房屋交付前由开发商予以保证。在开发商将商品房交付给买房人后，开发商和买房人将商品房抵押给银行。由买房人分期付款给银行，直至付清银行本息为止。如果买房人不能清偿到期本息，银行得以抵押房产优先受偿。 如果商品房买卖合同被解除，这就使得担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除后，银行在此之前收取的那部分贷款利息，在扣除合理的贷款利息后，应当退还给买房人。开发商在合同解除后，应当将收受的购房贷款退还给银行，将收受的购房款本金及利息退还给买房人。 |
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