| 问题 | 房地产行业融资风险的特点 |
| 释义 | 房地产金融风险的特点在于: 一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡; 二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制; 三是可控性和周期性。 由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种: 1. 房地产资金融通业务方面的风险 这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点: 信用风险 它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回，甚至无法收回的风险。房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；并且银行信用评级方法和贷款决策存在问题，这都将面临信用风险。而后者可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的。房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重，甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。 流动性风险 它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险，是由于我国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况。将面临的流动性风险分为两种，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中，人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时, 贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 资产负债结构风险 由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。 资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保、以房地产抵押时该房地产是否容易销售、对抵押房地产的估价是否过高等)有关。 利率风险 如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动，但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。 通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时，通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。 汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重；反之，则以外币计价资产将实际减少外汇买卖。外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。 2.其它风险 房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误(计算错误、拼写或打印错误、票据单证审核错误、防盗防抢劫不力、泄露机密等)带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险，国家政策变动的风险，房地产资金转账结算中的风险，房地产保险中的风险，房地产信托中的风险等。 法律依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 |
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