| 问题 | 实施动态财务管理的方法措施 |
| 释义 | (一)以成本控制为中心的管理思想。在房地产开发项目的财务管理活动中，最主要的财务管理内容就是房地产开发项目的成本管理，只有做好房地产项目的成本管理才能从根本上降低项目成本，保证开发活动中财务管理的统 一、规范化管理。成本管理改造的核心思想是要将以往”以核算为中心”的成本管理思想转变成为”以控制为中心”的成本管理思想，具体而言就是要在房地产项目的成本管理活动中，将成本的控制点前移，在房地产项目开发活动开始之前就进行详尽的开发成本预算。在开发合同没有签订之前，开发企业已经清楚地明确了该房地产项目在开发活动中会产生多少开发费用，会带来多大的开发效益，开发企业的利润空间是多少等等，这些也是房地产开发项目成本控制的基本参考要素。并以这些参考要素指导房地产开发合同的签订与变更，这种控制机制和控制方式的前置，能够从根本上保证房地产开发项目的成本管理安全。避免”先签合同再核算成本”的控制滞后。避免成本管理执行中由于成本结构分类缺项、漏项导致的”成本虚低”及囡拆分错误导致”成本虚高”问题。 (二)通过合约规划实现，成本全过程控制。动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其”高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而”非合同性成本如”政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为”变更黑洞”、”款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，在成本管理中必须”以合同为中心”。在房地产项目的财务管理活动伊始，整体对房地产项目控制目标成本进行分解，将项目成本控制分为多个细化的控制模块。在模块内部进行区别的成本控制，房地产项目的每一个合同都有相应的合约规划与之相对应，保证在房地产开发项目进行的各个部分、各个时期都有统 一、规范的规划对房地产开发项目的成本进行规划。这种规划不仅仅体现在对房地产开发项目的明确指标要求上，同时也体现在对开发项目的动态资金管理上，相应的合同规划对房地产项目的预期成本进行了规划，也为房地产项目成本的动态资金管理提供了对照管理基础。 (三)动态的现全流分析。房地产开发活动很大程度上是一种投资行为，对开发商的现金流要求是比较高的，所以在房地产开发活动中维护好开发企业的现金流是是保证房地产开发安全的重要因素，在传统的静态管理模式下开发企业的财务管理一直处于表面数据的结算与控制层次，并没有真正。碰触到开发企业从事房地产开发活动的其实资金状况，例如某地产公司在开发其二期工程时，报告期内的收入为3800万元，利润值为2600万元，净资产平均值为4800万元，经过静态分析，该企业的财务指标还过得去。但是在深入的分析活动中发现，年度内现金及现金等价物净增加额为-1100万元，其中：经营活动产生的现金流量净额为-880万元，投资活动产生的现金流量净额为-280万元，筹资活动产生的现金流量净额60万元。首先从金额上看，经营活动的现金流出现了问题，开发活动的现金流为负数面临着开发活动难以为继的窘境。由此可见在房地产项目开发活动中静态的财务分析并不能及时有效的发现开发企业财务管理中存在的问题，而相应的动态财务管理往往能从房地产开发项目的角度出发，更加深入的分析开发企业的财务现状。 |
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