| 问题 | 业主委员会与物业企业矛盾的根源 |
| 释义 | 问题大部分在《前期物业服务合同》上，小区前期物业服务合同订立时，业主没有参与，且合同条款与公平合理原则，差距较大。 开发商对于前期物业公司的选择，基于法律规定现状，基本上就是，开发商内定者居多。招标也好，协议也罢，结果都是，能够维护开发商的利益的物业公司当选。 开发商与物业公司之间，基于各自利益的考量，达成的前期物业合同，不会做有利于业主的合同条款安排。就算有所安排，也是有禁止，无罚则，条款形同虚设。 这也很好理解，合同的真正付款者缺位，是局外人。换成谁是开发商或是前期物业公司股东，都会这么干。 以我所见的，各种前期物业合同版本，在对物业公司的服务要求上，要么有意无意空缺，要么貌似对物业公司严苛，实则在法律上没有任何威慑力。 比如物业员工人数配置。 前期合同，几乎不会明确。就算有的合同，笼统提及标准，也没有约定物业公司人员配置不足的惩罚措施。这就是普遍存在的，业主认为物业服务价质不符，进而与物业公司造成对抗等情形的重要原因之一。 业主作为直接利害关系人，没有一人参与物业合同的谈判。又因为购房捆绑物业合同的现状，业主不得已在物业合同上签字。交房后，业主却要承受这份与自己意愿相去甚远的合同的约束。 在物业公司提供服务不如人意时，业主会有情绪，有抵触，有对抗，也是情理之中的事，只不过因各个小区情形不同，烈度不一而已。 比如小区公区经营的收益管理支配。 有不少合同，明确约定，共收益归物业公司用于小区公共开支（还属正常）；结余部分，作为贴补物业公司的亏损（这就过分了些）。一句话，公共收益，均归物业公司支配享有。公区收益，取之于业主，却归之于物业。 在不少的小区，公共收益这一块，每年都是一笔大数字。前期物业公司虽然也会按照主管部门要求公示，但公示结果怎样，大家心知肚明。 成立业委会，成了业主维权的唯一通道。 业委会一旦成立，那前期物业公司，就面临前期公区收益的清算与返还。物业公司已经形成了思维定势，公区收益就是物业公司的收益，怎么能够愿意交出来？ 所以，要解决这个问题。如果能够在前期物业选定的源头上，前期物业服务合同上进行规范，当然最好。如果不能，物业公司也应对小区的收入进行区分。 该物业公司挣的钱，理直气壮放入囊中；是业主共有的利益，最好开始就不要染指。另立账户，清楚保管，以免养成习惯，将来难以改变。 前期物业公司，如果不按照约定提供价质相符的服务，不去妥善处理公共收益的问题，被业主集体开掉，那就是迟早的事情。 是选择少赚一点，做得长久；还是利益最大化，最终卷铺盖走人，这是物业公司股东或者实际控制人，无法逃避的选择题。 该内容由 程济春律师 和 律说律答 共创回答 |
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