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问题 中介机构和房产中介分别应承担哪些责任?
释义
    中介机构的责任和承租人、出租人的关系:中介机构对于因职员过错造成的损失应承担责任;若中介机构提供虚假信息或有欺诈行为,应承担赔偿责任;若出租人提供错误信息导致损失,中介机构应先行赔偿;承租人与中介机构签订居间合同,享受权利和承担义务;绕过中介签订合同违反合同;出租人与中介签订委托合同,委托关系。
    法律分析
    一、中介机构有哪些责任
    (1)因中介机构职员的过错给承租人造成的损失
    中介公司的职员因过错给承租人造成了损失,承租人可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主,不得以职员个人责任为由推脱,中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。
    (2)因中介的过错给承租人造成的损失
    如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息,作出了违法的行为,给承租人造成了经济损失,那么中介机构应当承担民事或者行政责任,甚至刑事责任。对于给承租人造成的损失,中介机构应当予以赔偿。
    如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为,承租人可以要求中介机构双倍赔偿。
    参考法条:《消费者权益保护法》第四十九条。
    (3)因出租人提供的信息有误造成的损失
    中介机构保证已事先核实为承租人提供的房屋资料,并满足承租人的特别要求,但因出租人提供的信息有误或有欺诈内容,应由中介机构承担损失,先行向承租人赔偿损失。
    二、中介机构与租房人是什么关系
    承租人和中介机构签订的是居间合同,中介机构向承租人报告房源信息,为其提供订立租赁合同的机会,承租人和中介机构根据中介合同享受权利和承担义务。
    承租人和中介机构签订了中介服务合同,同时中介也向承租人履行了合同义务,介绍了房源信息,承租人就应当向中介机构履行合同义务,支付中介费。承租人绕过中介直接和出租人签订合同,想省下中介费,是违反合同的行为。
    出租人和中介机构也是居间合同的关系。如果出租人是委托中介公司帮助寻找房客,处理相关房屋租赁事宜,并约定对于中介公司在委托范围内作出的行为由出租人承担法律后果,那么出租人和中介公司签订的是委托合同,他们是授权委托的关系。
    结语
    中介机构作为居间人,对于因其职员过错给承租人造成的损失,应承担相应责任,不能推卸责任。如果中介机构故意提供不实信息,违法行为给承租人造成经济损失,中介机构应承担民事、行政甚至刑事责任,并赔偿承租人损失。若出租人提供的信息有误,中介机构应先行赔偿承租人损失。承租人与中介机构签订居间合同,享受权利并承担义务,绕过中介直接与出租人签订合同是违反合同的行为。出租人与中介机构签订委托合同,委托中介处理租赁事宜并承担法律后果,形成授权委托关系。
    法律依据
    商品房销售管理办法:第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
    商品房销售管理办法:第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
    买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
    商品房销售管理办法:第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明
    合同约定面积
    与产权登记面积发生误差的处理方式。
    合同未作约定的,按以下原则处理:
    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
    (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
    产权登记面积-合同约定面积
    面积误差比=─────────────×100%
    合同约定面积
    因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
    
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更新时间:2025/1/23 15:00:37