| 问题 | 购买二手房时房主贷款没还清如何办 |
| 释义 | 房屋贷款提前还款的几种方式和流程。包括提前还贷、用买方首付款缴清剩余贷款、转按揭和再次贷款缴清剩余贷款。其中，提前还贷需要向银行申请，用买方首付款缴清剩余贷款是最常见的方式，转按揭手续复杂且受限制，再次贷款来缴清剩余贷款是另一种选择。 法律分析 1、提前还贷 原房主需要向抵押贷款银行提出《提前还款申请》，正常程序1个月左右能办理提前一次性还款。具体每个银行根据业务量不同等待时间不同。原房东还清所有贷款，会交给房产局一个《贷款结清，解除抵押通知书》，房管局收到这个文件后，证明该房产没有抵押行为了，就表示可以自由上市交易。 2、用买方的首付款缴清剩余贷款 二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 3、转按揭 转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。 4、再次贷款来缴清剩余贷款 拓展延伸 购买二手房时房主贷款未还清，如何保障自己的权益？ 购买二手房时遇到房主贷款未还清的情况，为了保障自己的权益，您可以采取以下措施。首先，确保在购房前进行充分的调查和核实，包括查阅房屋产权证明和相关贷款文件，以了解房屋的贷款情况。其次，与房主进行充分的沟通和协商，明确房屋贷款的还款计划和时间表。同时，建议与专业的律师或房产中介合作，起草明确的购房合同，明确约定房主负责清偿贷款的责任和时间节点。最后，购房时可以选择使用第三方托管机构，将购房款项暂时由其保管，待房主清偿贷款后再进行交付。这些措施能够帮助您保障购房过程中的权益，并减少因房主贷款未还清而造成的风险。 结语 购买二手房时遇到房主贷款未还清的情况，为了保障自己的权益，您可以采取以下措施：提前还贷、用买方首付款缴清剩余贷款、转按揭或再次贷款来缴清剩余贷款。在购房前进行充分调查和核实，与房主进行充分沟通和协商，与律师或房产中介合作起草明确的购房合同，并选择使用第三方托管机构保管购房款项。这些措施能够帮助您保障购房过程中的权益，并减少因房主贷款未还清而造成的风险。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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