| 问题 | 商品房预售与现售的区别 |
| 释义 | 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。 一、成都商品房预售许可证办理条件及流程 为了规范房地产市场，根据国家城市房地产管理法的规定，全国已都实行商品房预售许可证制度。所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前，销售商品房的行为均系商品房预售行为，必须持有商品房预售许可证。 1、商品房预售许可申请表； 2、开发企业营业执照、资质证书及单位介绍信或法人授权委托书、经办人身份证明； 3、国有土地使用权证； 4、建筑工程施工许可证； 5、建设工程规划许可证及盖有骑缝章的规划总平面图； 6、派出所地址证明； 7、商品房预售方案(含面积预测报告、预售资金监管协议等)； 8、工程施工合同及施工进度说明； 9、其他必要材料[如： (1)国土使用权设定抵押的需抵押权人出具同意预售及办理转移登记的相关证明； (2)涉外建设项目需提交涉外建设项目国家安全事项审查文件； (3)联建项目需联合申请并提供联建协议； (4)高层建筑需提交消防审核文件。 二、开发商的商品房什么时候可以卖 商品房销售分为房屋预售和成品房销售 1、成品房销售就是房屋竣工之后进行销售，买房时就能看到实实在在的东西； 商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证 （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实 （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 2、房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 商品房预售，应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 |
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