| 问题 | 为什么二手房共有产权不满5年却可以出售？ |
| 释义 | 购买二手房时，买家需了解共有产权的情况，确认业主对物业的处分权。买家应查看房产证、查册表，确定物业的产权情况。对于共有物业，需经全部共有人一致同意后方可交易。对于委托代理人放盘的情况，买家需查看委托书的权限及时效。买家可要求中介机构协助核验权属情况。购买前应确保所有共有人到场签订合同，如未到场共有人不同意出售，可约定违约责任以维护合法权益。 法律分析 买二手房时共有产权是怎么回事共有产权共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。买家须知在现今的二手房交易市场中，大部分买家主要是通过中介机构寻找合适物业购买，为保证交易安全，买家须知悉物业的产权情况。因此，买家应在正式签约前要求业主提供房产证或房管部门出具的查册表，查看物业的产权情况，确定业主对物业的处分权利。如物业属单独所有，则业主本人即享有对该物业所有的处分权;若为共有的物业，须经全部共有人一致同意后，可对外进行放盘，与买家进行交易。另外，针对部分业主委托代理人进行放盘的情形，买家除查看房产证或查册表外，还需要查看委托书的委托权限及时效，以此确认代理人对物业的处分权。买家亦可要求中介机构或经纪人员协助查验业主或其代理人的权属情况，核验业主或其代理人对房屋所享有的处分权。温馨提示在购买物业前，应当知悉物业的产权情况，对于共同共有的物业，应让全体共有人到场签订合同，以确保所签订合同的有效性。如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可要求与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由到场签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金)，从而维护自身的合法权益。 结语 共有产权指房地产拥有两个或两个以上的权利主体，分为按份共有和共同共有。买家在购买二手房时，应了解物业的产权情况。要求业主提供房产证或查册表，确认物业的处分权。对于共有的物业，需经全部共有人同意后方可交易。对于委托代理人放盘的情况，需查看委托书的权限及时效。购买前应知悉物业的产权情况，对于共同共有物业，应让全体共有人参与签订合同以确保有效性。若只有部分共有人到场签订合同，买方可与到场共有人另行签订协议，维护自身权益。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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