| 问题 | 如何认定闲置土地? |
| 释义 | 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地： (1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的; (2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的; (3)法律、行政法规规定的其他情形。 一、国有土地使用权划拨与划拨土地使用权 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。国家对于划拨用地范围有严格限制，《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得： (一)国家机关用地和军事用地 (二)城市基础设施用地和公益事业用地 (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 (四)法律、行政法规规定的其他用地”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： (一)国家机关用地和军事用地 (二)城市基础设施用地和公益事业用地 (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 (四)法律、行政法规规定的其他用地。 二、土地所有权可以转让吗 不可以。《宪法》第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”即土地所有权禁止转让，只有土地的使用权可以依照法律的规定转让。 但是，土地的使用权是可以转让的，土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下面分别介绍各种情况下的转让条件： 划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件： （1）已经商品房立项； （2）已取得建设用地规划许可证； （3）持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。 |
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