| 问题 | 房屋租赁合同解除说明 |
| 释义 | 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，房屋租赁合同也是如此。但是在房屋租赁纠纷中，承租人违反合同的情况屡屡发生。这个时候出租人为了保障自己的权益不再受到更多的侵害，则可能解除房屋租赁合同，那么房屋租赁合同的解除方式有哪些呢协商解除，当履行合同过程中发生争议的时候，双方可以协商，尽量的减少双方的损失，和平的化解矛盾、解决问题。约定解除，一般在签订租赁合同的时候，会约定有租赁期限、违约责任，或是合同的解除条件，当符合合同约定的解除条件时，出租人可以解除合同。法定解除，法定解除是法律规定，当达到某种条件，一方当事人享有单方面解除合同的权利。对于房屋租赁合同的解除，当承租人出现擅自转租租赁房屋、利用承租的房屋从事非法活动等情形时，出租人可以单方面解除合同。 一、办公楼租赁纠纷的裁判规则有哪些 1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效； 2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任； 3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效； 4、长期且租赁目的明确的租赁合同中，约定租期未满一方终止合同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款，而非任意解除权条款； 5、法院应结合合同的履行事实、日常经验法则、市场交易主体行为习惯等判断缔约双方是否存在恶意串通； 6、承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同； 7、公产房原承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户； 8、租赁合同中“同时租用、同时终止”条款是对合同解除的约定； 9、承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额； 10、违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费； 11、当事人一方违约，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的，应当由双方共同承担由此产生的风险和造成的损失； 12、约定的违约金过分高于造成的损失的，由主张过分高于损失的当事人承担举证责任； 13、明知发起人为设立公司以自己名义签订合同的合同相对人应向公司追责； 14、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失； 15、特殊身份关系可排除优先购买权的行使； 16、破产清算组可收回职工居住的非住宅公房； 17、租赁合同因征收终止，承租人无权分割补偿款； 18、农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护； 19、因出租人原因解除房屋租赁合同的，形成附合的装饰装修添附物残值赔偿仍应以现实添附物残值价值赔偿承租人； 20、承租人违约将房屋给他人使用，出租人强行收回租赁物并造成承租人损失，该自助行为不是自力救济； 21、以将来确定可发生之事作为解除租赁条件的视为对租赁期限作出了明确约定； 22、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同相对无效，经补正可以认定为有效。 二、出租人的解除权的限制是怎样的 （一）明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。 《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由： 1、将承租的房屋擅自转租的； 2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； 3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； 4、拖欠租金累计六个月以上的； 5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； 6、租用承租房屋进行违法活动的； 7、故意损坏承租房屋的； 8、法律、法规规定其他可以收回的。 根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。 （二）《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《民法典》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《民法典》有关合同解除权的规定，答案是否定的。 根据《民法典》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《民法典》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《民法典》的有关规定处理 （三）《民法典》第七百二十二条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。 租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，法律界提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《民法典》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。 第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。 第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 |
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