| 问题 | 深圳回迁房几年以后能够出售 |
| 释义 | 回迁房是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。 回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是拆迁协议，无法上市交易。 虽然回迁房与商品房有差别，但是如果回迁房的房产证下来了的话，一般满五年就可以进行交易。 回迁房一般分为有产权、无产权两种。有产权的又分为大产权、小产权，或叫全部产权、部分产权。对于拥有全部产权且已办了产权证的回迁房在买卖时，购买者只需要查验房屋所有权证、产权所有人身份证明便可进行交易。部分产权一般是指土地为划拨，未交纳土地出让金的。对于拥有部分产权的，暂不宜购买。如果确实想要，可以在协议书中约定，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。另外，在和卖房者签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及全部付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，待该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付。 在这里须注意的是：回迁房买卖时，买方除要求卖方提供回迁协议及其身份证明外，同时要注意该房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人问因急需住房，又无其他合适的房源可买，对已看中确实想要但又无证的回迁房，能否有其他的变通方式，使其既可买房，又能尽量避免日后发生纠纷。 一、办理回迁房房产证的注意事项 （一）回迁房房产证委托代办协议中应明确约定： 1、开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是两证分离的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）； 2、开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证； 3、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，最好明确约定可以退房或不退房，但开发商应赔偿全部房款X％的赔偿金等明确的违约处理方法； 4、约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能看一眼房产证； 5、约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚； 6、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。 如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。 （二）回迁房房产证委托代办注意需缴纳的费用。 缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。 办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项： 1、在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。 2、交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收白条。 （三）注意按照约定时间领取房产证。 开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。 如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。 （四）仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全。 法律依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 第三十四条国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 |
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