| 问题 | 房屋拍卖的法院执行程序 |
| 释义 | 拍卖房屋的程序和规定：查封、评估房屋，预交保证金，公告拍卖信息，无人竞买或最高价低于保留价时的处理，第二次和第三次拍卖，拍卖流拍后的变卖，所有权转移等。保留价是拍卖的底价，由法院根据评估价或市价确定，可根据情况降低。 法律分析 (一)拍卖前，查封房屋 (二)拍卖前，评估房屋 (三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告) 1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。 2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。 3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。 (四)第二次拍卖 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。 (五)第三次拍卖 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。 (六)变卖 第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。 (七)所有权转移 不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。 所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 结语 拍卖房屋前的查封和评估工作是确保拍卖顺利进行的重要环节。在第一次拍卖前，竞买人需预交保证金，并按法院规定的金额。法院应提前五天通知当事人和相关权益人到场。若无人竞买或最高价低于保留价，申请执行人可接受该价值抵债。若第一次拍卖仍不成功，将进行第二次和第三次拍卖。若第三次拍卖仍流拍且申请执行人不接受抵债，法院将解除查封并退还财产给被执行人。不动产拍卖成交后，产权将转移给买受人，需要办理过户手续。保留价是出卖人确定的拍卖最低价，法院根据评估价或市价确定，第一次拍卖不得低于评估价或市价的百分之八十。若流拍再次拍卖时，保留价可适度降低，但降幅不得超过前次保留价的百分之二十。 法律依据 中华人民共和国行政强制法：第五章 申请人民法院强制执行 第六十条 行政机关申请人民法院强制执行，不缴纳申请费。强制执行的费用由被执行人承担。 人民法院以划拨、拍卖方式强制执行的，可以在划拨、拍卖后将强制执行的费用扣除。 依法拍卖财物，由人民法院委托拍卖机构依照《中华人民共和国拍卖法》的规定办理。 划拨的存款、汇款以及拍卖和依法处理所得的款项应当上缴国库或者划入财政专户，不得以任何形式截留、私分或者变相私分。 中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第三编 执行程序 第二十一章 执行措施 第二百五十条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。 人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。 中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第三编 执行程序 第二十章 执行的申请和移送 第二百四十七条 执行员接到申请执行书或者移交执行书，应当向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。 |
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