| 问题 | 关于国有土地租赁年限与租金标准 |
| 释义 | 土地租赁期的长短关系到出租方与承租方双方的直接利益，如果单从市场行为分析，在租金一定的情况下，出租方希望租赁期限越短越好，以便随时调整土地利用并将社会发展带来的土地增值作为新一租期土地租金的一部分，续订在下一个租约内；而在同等条件下，土地承租者则希望土地租期越长越好，以便有一个长期稳定的使用条件。在国外，租期的长短与社会制度和土地制度密切相关，因此，各国租期长短并不一致，在日本，长期型借地权一般在50年以上，短期借地权一般在10－－20年；在美国，长期租约期限一般达99年，租金一般4年一调，此外还有不固定年期，由租户按月或按年支付租金；在法国，土地租赁分为周期性租赁、固定租期的租赁和临时租赁，固定租期的租赁期一般为18－－99年；德国土地租赁期一般为18－－99年；在英国，土地租赁分为固定期限的租赁和周期性租赁（即按月、季度或年度自动续租，除非双方中的一方提出中断租赁），固定期限的土地租期一般为99年，土地租期达120年、125年和150年目前也很常见，对于大型开发用地，还有个别可高达999年的，租金一般3年或5年一调。关于国有土地租赁的期限，国内有两种不同意见，一是认为租赁期限不宜长，主要是便于国家调整租金和用途，甚至提出租期应限定在4－7年；另一观点则认为租期越长越好，以便于租赁者利用和推进土地租赁。笔者认为，我国国有土地租赁的出租方是国家，除了一般出租者的职能外，还肩负着协调社会经济协调发展的职能，因此在确定土地租期长短时，必须兼顾这双重职能，借鉴国外有关规定，并与现行的土地出让制度相协调，不能将土地租赁期与调租期相混淆。对于临时用地、不需要进行开发建设或虽进行一定开发但在短期内恢复原状的土地，一般应实行周期性租赁（由用地者按月、季度或年度缴纳租金，交一期租金使用一期）或短租制；对需要开发建设后长期使用的土地，应实行长约年租制，具体租期由租赁合同约定，但最长租期不得超过土地出让的最高年期，即工业用地50年、教育、科技文教卫生用地50年、商业旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年，同时应在合同中约定租金调整的时间间隔和调整方式，一般每隔3年或5年根据市场租金变动情况调整一次租金，但每次上调幅度最多不应超过前期租金的20％。国有土地租赁应与出让、作价出资等有偿方式的权益相互协调和均衡，因此，国有土地租赁的租金标准应与出让金标准相协调。如果政府以出租方式提供土地时未收取土地取得等费用，使用者在租赁期内应按年缴纳全额地租，即按全额地价折算；如果承租土地使用权人取得使用权时已经支付了征地、拆迁等土地取得费，则租赁期内每年支付的租金应为政府所得的纯收益部分，即按地价扣除征地、拆迁费用后的地价余额折算。具体租金标准的确定可根据土地市场状况评估后通过协议、招标或拍卖方式确定，也可根据城市基准地价制订各区域分用途的基准地租标准。 |
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