| 问题 | 物业管理区域共用部位和共用设施的范围 |
| 释义 | 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的法律责任，就要首先确定物业管理区域内哪些属于共用部位和共用设施。只有确定了共用部位和共用设施，才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条，用列举的方法给共用部位和共用设施下了定义，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的相对性问题，在学术界还有争议，但无论产权归谁所有，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，供水、供电、储蓄所、供热、通讯、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。也就是说，公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者，由于这些管线和设施设备发生的伤人事故应由公用事业单位承担相应的责任。 物业管理区域内业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物不属于共用部位和共用设施。因为私自建造行为本身就是违法的，建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权，所以在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。 |
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